原告（反诉被告）余诉被告（反诉原告）方房屋租赁合同及赔偿纠纷一案

发布日期：2013-05-16 作者：110网律师

原告（反诉被告）余**诉被告（反诉原告）方**房屋租赁合同及赔偿纠纷一案

原告(反诉被告)余**，女。
委托代理人李明，河南明信律师事务所律师。
委托代理人刘双喜，河南建法律师事务所律师。
被告（反诉原告）方**春，男。
原告（反诉被告）余**诉被告（反诉原告）方**房屋租赁合同及赔偿纠纷一案，本院受理后依法由审判员程国胜适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，该案由简易程序转普通程序并公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本诉被告于2010年8月7日向本院提出回避申请，本院于2010年8月10日作出（2010）正民初字第930号决定，驳回本诉被告的回避申请。本诉原告余淑贞、委托代理人李明、刘双喜，本诉被告方钰春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称:2008年9月6日原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于正阳县真阳镇县招待所对面从东向西数第四间朝南门面房一间出租给被告，期限一年，每月租金800元，每半年一交租金，同时约定租赁期满后，如乙方（被告）续租，则享有对此房的优先续租权等内容，合同签订后，原、被告各自履行了自己的义务，租赁期满后，被告既未表示续赁，又未向原告交纳租金并继续占用原告的房屋，原告多次要求被告腾出所占房屋，被告拒绝腾房。为此请求被告腾退非法占用原告的房屋，并支付原告房屋租金7400元。在庭审中本诉原告变更诉讼请求，要求被告腾退所占用原告的房屋，赔偿原告的损失，损失标准按每月1000元，从2010年6月至被告实际腾退房屋之日止。本诉原告针对本诉被告反诉的事实及诉讼请求口头答辩，辩称本诉被告反诉不符合法律规定，应在举证期限内或法庭调查阶段提出，反诉人要求本诉原告双倍返还预交租金及赔偿装修费和利润损失共计92000元无事实和法律依据，反诉人将20000元说成是定金，恰恰证明该笔费用既不是定金也不是租金，同时证明了此款是原告服装转让费。
本诉被告在法定期间提交书面答辩状。辩称：1、本诉被告不欠本诉原告租金7400元，2、本诉原告要求本诉被告退还租赁房屋理由不足。在庭审中口头辩称，原告的房屋可以不租赁，但本诉原告退还本诉被告签订合同时预交的20000元的租金，赔偿装修费用22000元。同时本诉被告在法庭辩论阶段提起反诉，反诉请求：1、判令本诉原告双倍返还本诉被告20000元预交租金。2、判令本诉原告因停本诉被告所租房屋水电及上门店闹事造成本诉被告不能正常经营的利润损失30000元。3、判令本诉原告赔偿本诉被告房屋装修费22000元。
经审理查明：2008年9月6日本诉原告余淑贞与本诉被告方钰春签订房屋租赁合同一份，约定本诉原告余淑贞将其所有的位于正阳县真阳镇县委招待所对面从东往西数第四间座北朝南门面房出租给本诉被告，租期一年（从2008年9月6日至2009年9月6日），每月租金800元，租金每半年交一次，本诉被告在租期内，此房的水电费由本诉被告承担，同时约定租赁期满后，如本诉被告续租，则享有对此房的优先续租权等内容，租赁合同签订后，本诉被告将此间门面房进行了装修，并专营12贝童鞋，同时本诉被告也按租赁合同约定向本诉原告履行一年的租金。租赁合同到期后，本诉原、被告未续签租赁协议，本诉被告一直租赁该间门面房至今，同时本诉被告分别于2009年10月11日、2010年3月10日分别向本诉原告交纳了2009年8月至2010年5月租金9000元，本诉原告分别给本诉被告出具5000元和4000元租金收条各一份，庭审中双方均认可本诉原、被告所签订的租赁合同到期后该间门面房租金按每月1000元。2010年6月23日本诉原告以该间房屋与其它房屋整体出租为由并以书面形式通知本诉被告该间门面房不再续租要求本诉被告腾出，本诉被告至今未腾出该间门面房。
另查明：1、本诉被告对承租本诉原告该间门面房进行装饰装修时，本诉原、被告对装修费用及装饰装修物承担及处理没有约定。
2、2008年9月3日本诉原告给本诉被告出具收条一份，该收条内容载明：“今收租金贰万元正（20000元）”。
上述查明事实与本诉原告提供房屋租赁合同一份，照片两张，证人吴光英、李玉勤、徐辉、徐国志、吴以峰、罗正青出庭陈述相关事实，本诉被告提供身份证复印件、房屋租赁合同、收条3份、个体工商户营业执照（副本）、开店资格证、授权书、装修清单5份及本诉原、被告在庭审中陈述相印证，故对本诉原、被告提供的上述证据本院予以确认。
本院认为：本诉原、被告所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止规定，合法有效。本诉原、被告所签订的租赁合同到期后至本诉原告向本院主张权利时，双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条“……租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，本案中本诉原、被告所签订租赁合同于2009年9月6日到期，本诉原告向法院主张权利的时间为2010年7月14日，本诉被告租赁该间门面房已超过6个月，且双方未续签租赁合同，已构成不定期租赁关系，同时本诉原告在合理期限内以书面形式通知本诉被告解除合同及腾出该间房屋，在庭审中本诉被告也同意腾退房屋，故本诉原告请求本诉被告腾退所占用的该间房屋，理由正当，本院予以支持。在不定期租赁期间，本诉被告以该间房屋每月1000元租金向本诉原告履行至2010年5月，且本诉原告分别给本诉被告出具收条，本诉被告2010年6月至今的租金未支付给本诉原告，故本诉原告请求本诉被告支付2010年6月至腾出该租赁房屋之日止损失，标准按每月1000元理由正当，本院予以支持。
本诉被告在法定的期限内提供反诉状，符合有关法律规定，本诉原告提出本诉被告未在规定期限内提出反诉，本院不予支持。
关于本诉被告反诉要求本诉原告双倍返还预交租金20000元的问题，从本诉被告在庭审中提交的收条看，收条内容不显示“预交”两字，根据生活常识，如果本诉原告收到本诉被告预交租金20000元的话，本诉被告不应在租赁合同期及不定期租赁期再行向本诉原告交纳租金，而应从交付租金20000元中扣除；在庭审中本诉原告提供的证人徐辉、徐国志、罗正青、吴以峰，均与本诉原、被告无利害关系，且证人徐国志系本诉被告亲戚，该4名证人在庭审中均能证明其受本诉原告委托与本诉被告协商解决腾退房屋问题，在谈及腾房问题时本诉被告未提及本诉原告预收其租金20000元或收租金20000元，本诉被告只谈到装修花20000多元、加盟费20000多元以及经营这两年亏损20000元、本诉原告收取转让费20000元和衣服转让价款这一事实，结合原告提供证人吴光英、李玉勤出庭陈述，该六名证人出庭陈述事实，能够相互印证，形成完整证据链。故不能认定本诉原告收取了预交租金20000元。故本诉被告请求本诉原告双倍返还预收租金20000元证据不足，本院不予支持。
关于本诉被告要求本诉原告赔偿装修费22000元的问题，因本诉原、被告未约定，且本诉被告在装修装饰时本诉原告未提出异议，应视为本诉原告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，因本诉原、被告租赁合同已到期，本诉被告请求本诉原告补偿附合装修费用，不符合法律规定，本院不予支持。
关于本诉被告要求本诉原告赔偿利润损失30000元的问题，因本诉被告未提供相关证据予以证明，本院不予支持。
综上根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、被告方钰春于本判决生效后三日内腾出所租赁原告余淑贞所有的位于正阳县真阳镇县委招待所对面座北朝南从东往西数第四间门面房。
二、被告方钰春于本判决生效后三日内支付给原告余淑贞租金（时间从2010年6月至被告腾出该间门面房之日止，每月按1000元）。
三、驳回被告方钰春反诉请求。
本诉受理费100元，反诉受理费1820元，共计1920元由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长程国胜
审判员闵继承
人民陪审员贺天照
二○一○年九月十四日
书记员徐佳

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