二手房买卖合同纠纷----表见代理的成立条件？违约金约定过高？

发布日期：2013-06-15 作者：110网律师

    二手房买卖合同纠纷----表见代理的成立条件？违约金约定过高？

    【案情简介】
    2011年7月，何某的妹妹手持何某的身份证，通过中介，以何某的身份与陈某签订《房地产买卖合同》，约定何某购买位于罗湖的一处物业，房产转让价格为人民币250万，房产交易定金为人民币20万。买卖合同中，买方署名处为何某的名字，是何某的妹妹所签。合同签订后，何某的妹妹通过何某的银行卡支付了定金12万元，剩余定金8万元通过现金方式支付，其中有3万元托管在中介处。
    此后，何某认为房屋买卖合同不是其本人所签，拒绝履行付款义务。何某在与陈某协商未果的情况下，向法院提起诉讼，请求法院判决陈某返还定金人民币20万元，其中由中介直接返还人民币3万元。
陈某收到诉状后，反诉称何某未按合同约定按期支付房款，已构成根本违约，请求法院判决何某支付违约金人民币30万元，中介返还预留款人民币3万元。

    【争议焦点】
    1、何某的妹妹在《房地产买卖合同》上签署何某名字的行为性质是什么？是否构成表见代理？2、违约金约定过高，法院是否有权主动予以调整？

    【裁判要旨】
    法院认为何某的妹妹持何某的身份证及银行卡与陈某签订《房地产买卖合同》，并以何某的名义支付购房定金，陈某有理由相信合同向对方就是何某。虽然签订《房地产买卖合同》的当事人不是何某本人，但何某应承担未尽妥善义务报关身份证及银行卡的责任，因何某的妹妹冒用何某签订的合同所导致的损失，作为违约方，何某仍然要承担相应的违约责任。陈某有权依据合同约定没收以何某名义支付的定金人民币20万元。对此，何某可另向其何某妹妹主张因此造成的损失。
    本案虽然合同约定违约金为转让价格的20%（即人民币50万元），但陈某并未举证证明因何某违约而造成更大的损失，从公平原则出发，对该违约金的数额予以调整，陈某可没收何某支付的定金人民币20万元。

    【判决结果】
    1、中介应向陈某返还何某支付的定金人民币3万元。
    2、驳回何某的诉讼请求。
    3、驳回陈某其他的反诉请求。

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