广州市越秀区合同纠纷

2006年，原告与被告签订厂房租赁协议，由原告租赁被告在建的位于向阳路228弄100号北约1200平方米（具体以实量为准）的厂房和办公楼用于开办企业。协议并同时约定，被告有义务协助原告办理企业工商相关事宜。合同签订后，原告即向被告支付了一个月房租的押金2万元及相当于一季度房租的定金6万元。被告厂房建好后，即向原告交付厂房，并同时向原告提供了上海市公安局编订门弄号牌通知，新厂房编号为向阳路102号。之后，原告即着手准备开办企业的资料，但在上海申请办理企业开业登记时，被告却不能向原告提供所租赁厂房的房产证，原告拟开办的企业无法在所承租的厂房内注册。原告多次催促被告办理产权证，但被告未予办理，后原告从其他途径得知，被告是村集体企业，租赁给原告的厂房系在村集体土地上所建，不能办理房地产权证。原告要求被告返还押金及定金，被告认为，原告可以将企业注册在其他地方，在租赁房内进行经营，租赁厂房没有产权证并不影响原告的经营，再者，被告在出租即已向原告陈述过无产权证的情况，原告对此事实是明知的，况且，原告已经实际使用该厂房，被告不同意将押金及定金返还给原告。原告向法院起诉，要求被告退还押金及双倍返还定金。 处理结果
 
    在合议庭法官的主持下，双方达成了调解协议，原告搬出租赁厂房，被告返还原告押金2万元及房租45000元。
案例评析
 
    本案是一起由房屋租赁合同引起的纠纷。本案争议的焦点在于，1、房屋租赁合同是否有效？2、被告的行为是否构成根本性违约？对于没有产权证的租赁合同是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第121条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是否办理房屋产权证，法律、行政法规没有强制性规定，原告未办理房屋产权证，并不影响其对该房屋行使所有权。虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租。但是《合同法》颁布之后，合同是否有效，应当以法律的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》进一步明确：《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。就本案而言，由于并没有法律或者行政法规有关于房屋出租必须取得房产证强制性的规定，双方签订的房屋租赁合同应当是有效的。
 
    对于争议焦点2，被告的行为应当是已经构成根本性违约。虽然本案的房屋租赁合同是有效的，没有房屋产权证的房屋仍然具有使用价值，但本案的原告租赁房屋是为开办企业所用，这一点在双方的租赁合同中已经明确规定，而根据企业注册登记的相关规定，开办企业必须具有合法的经营场所，此合法的经营场所要求必须是具有房产证的房屋。本案的被告不能提供租赁房屋的产权证，原告不能进行工商登记注册，被告的行为已经严重影响到原告对租赁房屋的使用，原告租赁房屋的目的不能实现，从这一点可以认定，被告的行为已经构成根本性违约，原告可以据此解除双方之间的房屋租赁合同。