四、未按照约定签订二手房买卖合同，要求退定被驳回

发布日期：2013-06-24 作者：110网律师

四、未按照约定签订二手房买卖合同，要求退定被驳回
案情：
经审理查明：2012年11月30日，被告乔某某（甲方）、原告（乙方）及被告某某（丙方）签订《买卖居间合同》，房地产地址为某某路某某弄某某号1104室，成交价格275万元。合同第2.2条约定：“乙方愿意按下述方式付款于甲方：1）于签订本合同时，即付定金人民币（大写）叁万元（￥30000.00）；……3）银行按揭的，如贷款金额不足以现金方式补足；……”第3.5条约定：“甲乙双方在签订本合同后，愿意于2012年12月20日前备齐该房地产交易所需之所有文件的原件和复印件：……到丙方提供之签约地签订《房地产买卖合同》；”第5.2条约定：“若乙方在签订本合同后不履行本合同第二条内容，甲方除可将乙方所付定金没收外，并有权将该房产另售他人；”同日，某某出具收据，载明收到原告支付3万元整，“系付”一栏以手写方式记载：“苏堤春晓某某号1104室意向金。谈不拢退回。”后双方未签订正式买卖合同，原告故向本院提起诉讼，请求判决支持其诉请。
　　审理中，某某表示：因2012年11月30日乔某某不在，故原告支付的3万元记载为意向金，待乔某某同意《买卖居间合同》内容并签字后，该款再转为定金；《买卖居间合同》中没有意向金转为定金的书面约定，仅与原告有过口头约定，某某未另行收取定金；乔某某签订《买卖居间合同》后曾出具定金收据，该收据原件已转交给原告，某某只保留复印件。原告表示：乔某某确实未于2012年11月30日在《买卖居间合同》上签字；原告没有支付定金，也没有人要求原告支付定金，定金收据未收到过；2012年12月19日，原告收到某某委托代理人发来手机短信，称乔某某已同意新增条款，原告答复称最近较忙，需要乔某某或某某先出具书面确认，再碰面签订正式买卖合同，书面确认内容为如银行按揭办理不成，则乔某某退还届时已付房款，交易终止。后某某未作回复，双方也未再联系。
　　本院认为，本案争议焦点有二：一、系争房屋交易不成的原因为何；二、原告支付的3万元性质如何认定。
　　关于争议焦点一，根据原、被告各方陈述分析，系争房屋交易过程中，原告要求在正式买卖合同中添加相关条款，属于买卖双方就合同条款所作正常协商，并无不妥。然，原告在被告乔某某口头承诺同意添加上述条款后，又要求乔某某或某某出具书面确认，且以两被告是否出具该书面确认作为进一步协商的前提，该要求欠缺法律依据，亦与交易惯例不符，本院难以支持。最终，原告因该书面确认未出具而未于《买卖居间合同》约定的期限内与乔某某签订正式买卖合同，故系争房屋买卖交易不成的责任在于原告。
　　关于争议焦点二，纵观系争房屋买卖交易全过程，
　　2012年11月30日原告签订《买卖居间合同》并支付3万元时，乔某某并未签字，鉴于此，并结合原、被告各方陈述分析，原告向某某支付该款意在向作为系争房屋出售方的乔某某宣示其履行《买卖居间合同》之诚意，“谈不拢退回”亦指在《买卖居间合同》未能签订成功的情况下退还该款，而非原告所主张的无论原因为何只要交易不成该款即应退还。因此，当被告在《买卖居间合同》上签字并认可收到3万元时，该3万元实际上已属定金性质，原告另主张3万元性质为意向金而非定金，该主张欠缺法律依据，亦与事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：
　　对原告杨某某的诉讼请求不予支持。
　　本案受理费人民币550元，减半收取，计人民币275元，由原告负担。
评析：
定金是担保法中的概念。诚意金并不是一个法律概念。定金是一方当事人向另一方当事人支付的，作为履行债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。如果双方虽在合同中约定了定金条款，但并未实际支付定金，则定金条款并不生效。该规定与质押类似。如果支付的定金数额与约定的不符的，应按照实际交付的数额确定定金的数额。为了避免签订合同时，一方利用自己的优势地位约定过高的定金，在一方违约时获取较高的定金，同时法律也规定，定金的数额不得超过合同额的20% 。所谓的意向金或者诚意金，由于没有法律对此作出明确规定，属于合同双方交易时任意约定的范畴。但是诚意金或者意向金并不能自然转为定金，必须有明确的约定。诚意金或者意向金如何处理，主要依据双方的约定。如果双方对此没有约定，收取意向金或者定金的一方并不能当然的没收意向金或者诚意金，而是应当返还。至于是否因一方违约造成损失，则属于要求赔偿的问题，并且应就损失承担举证责任。
另外，也应看到定金和违约金有一定的共性。两者都是双方在合同中事先约定的。如果没有约定均将没有依据。定金并不存在约定的过高或者过低的问题，只要不超过合同标的的20%，均是允许的。同时，也不存在违约方主张定金过高或者守约方主张按实际损失赔偿的问题。但是违约金的约定，违约方可以主张违约金过分高于实际造成的损失，要求降低违约金数额，也就是说违约金还是与实际损失相挂钩的。如果定金不能弥补实际造成的损失，是否还可以主张赔偿法律并未作出明确规定。

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