名为买卖，实为赠与，儿子不尽孝道房子被收回

今年3月，89岁的詹老先生坐轮椅被代理律师推进某法院的法庭。他作为原告及已患老年痴呆的妻子阮女士的法定代理人，参加与两人之子、被告詹先生之间的庭审。
　　事情得从2010年詹老先生和詹先生在居委会见证下签的协议说起。
　　詹老先生和阮女士育有两子、两女。大女儿在新疆，大儿子在德国。在上海的小女儿身体不佳，在家休养，只有小儿子詹先生与父母走动频繁。2008年，阮女士患老年痴呆，当时詹老先生86岁，仍照顾着妻子。
　　2010年，88岁的詹老先生查出患重病，需住院治疗。詹老先生与詹先生商量，由詹先生照顾日常起居。詹先生提出照顾父母可以，但他希望父母将登记在母亲名下的住房赠与自己。詹老先生夫妇名下仅有该房，为慎重，2010年4月，在5名居委会干部见证下，詹老先生父子签了协议，内容如下：詹老先生将夫妻名下财产均归詹先生夫妇继承，与其他子女无关，詹先生保证詹老先生夫妇居住权直到二老百年。詹老先生在世时，由其负责照顾阮女士。詹老先生百年后，阮女士由詹先生夫妇照顾。同时，詹先生夫妇写下承诺书，将尽一切让詹老先生夫妇度过晚年生活。
　　协议签订后，詹先生将母亲名下房屋过户到自己名下。经咨询，为少缴税款和过户手续费，詹老先生让妻子阮女士在事先准备的《房屋买卖合同》上签名，并办理了过户手续。
　　今年3月，詹老先生将詹先生诉至法院，他认为虽与儿子签订买卖合同，以买卖形式将房屋过户至儿子名下，但名为买卖实为赠与。办理了房屋过户后，詹先生未照顾父母，半年内对他们两人不闻不问，故要求撤销赠与，确认房屋归詹老先生夫妇所有。
　　詹先生称，协议及承诺书是合法有效的，《房地产买卖合同》是双方签字认可的，故詹先生系通过合法手续取得房屋产权，讼争房屋原登记在阮女士名下，詹老先生作为阮女士的监护人有权卖给詹先生。虽然买房没给詹老先生购房款，但是詹老先生说把房子给詹先生，詹先生陆续补贴过父亲3万元。詹先生对二老尽了赡养义务，也愿意照顾二老至百年，要求法院驳回原告诉讼请求。
　　庭审中，詹老先生要求判令阮女士与詹先生的《房屋买卖合同》无效，将房屋恢复至阮女士名下。他作为阮女士的代理人，代阮女士陈述意见，系争房屋登记在阮女士名下，为阮女士与詹老先生共同财产。
　　今年5月，法院作出一审判决。法院认为，詹老先生夫妇与詹先生房屋买卖实为赠与。系争房屋原产权人为阮女士，该财产为詹老先生及阮女士夫妻共同财产，阮女士在2008年患老年痴呆症，无法辨识自己的行为，房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。故詹老先生夫妇要求将房屋产权恢复登记为阮女士所有的请求，给予支持。
　　案件判决后，詹先生不服，提起上诉。二审法院维持了一审判决。
　　律师说法
　　本案诉争房产之所以恢复至阮女士名下，关键在阮女士与儿子詹先生签订房屋买卖协议时处于无法辨认识别自己行为的状态，且阮女士的法定监护人詹老先生，一手操办房屋买卖行为，已侵害了被监护人阮女士的利益。
　　法律明确规定，“监护人应履行监护职责，保护被监护人人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人财产。”故虽经法院调查詹先生对父母照顾属尽责，仍作出了房屋买卖合同无效、将系争房屋恢复至阮女士名下判决。如果阮女士有民事行为能力，则法院无法作出有利于詹老先生与阮女士的判决。
　　本案是一起典型的老人在世时将财产以赠与转至子女名下的案件。
　　老年人在转让房屋等财产时，未与子女明确约定接受赠与后的义务，或虽然约定却泛泛约定子女赡养义务，无法保护老年人权益。因此，老年人处理个人财产时应分外慎重。法律明确规定，赡养父母是公民应尽义务，但不乏子女认为父母分财产偏少，造成家庭矛盾，不尽心赡养老人情况。
　　律师提醒老年人，处理财产时，应持公平心态对待子女，不以个人好恶决定财产归属。财产分配结束，不宜在各种意见中摇摆不定，为已分配结束的财产闹上法庭，要求子女返回财产，不但法院难以支持诉请，还加剧了父母、子女间的矛盾，给晚年生活蒙上阴影。
　　另外，老年人不要在生前处理房产等大宗或贵重的财产，为保障自己生活，可通过订立遗嘱或遗赠扶养协议方式安排名下房产。不论订立遗嘱还是遗赠抚养协议，对老年人权益都会有更好的保护作用。遗嘱或是遗赠抚养协议，均可由订立人撤销。这样继承人会认真对待应尽义务而不至于在房屋到手就对老人不管不顾，甚至侵害老人的权益