买房后拒付居间费及违约金案件

发布日期：2013-08-12 作者：靳双权律师

原告北京某房地产经纪有限公司，
委托代理人靳双权。
被告韩某，
原告诉称：2010年4月2 9日，被告经我方提供居间服务，就购买位于北京市朝阳区双桥东路*号*区*号楼*号房产事宜与出售方达成一致，并签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。同日，被告签署了《居间成交确认书》、《过户按揭代理协议》，确认我方居间服务成功。按照合同约定，被告共计应支付我方居间服务费137500元，但被告尚欠37500元未支付。现我方起诉至法院请求：1、判令被告支付居间服务费37500元；2、被告按照逾期款项每日1%的标准计算支付自2010年9月21日起至实际支付之日止的逾期违约金，最多为居间服务费的30%，计11250元。
  被告辩称：我方确实有37500元余款未向原告支付，但我不同意原告的诉讼请求。原因有二：第一、原告提供的网上房源信息与真实的房源信息不相符，第二、原告未按照合同履行其应履行的义务，具体指其未到场进行物业交割。另外，我方认为每日1%的违约金约定过高。
  经审理查明：2010年4月29日，在原告居间介绍下，被告与案外人李某签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李某将其所有的位于北京市朝阳区双桥东路*号*区*号楼*号房屋一套（下称涉案房屋）售予被告，房屋总价款为550万元。此后．被告向李某支付了相关款项。同年9月20日，双方办理了涉案房屋的所有权变更登记手续。
  同年4月29日，出售人李某（甲方）、购买人被告（乙方）与居间人原告（丙方）共同签订了《补充协议》，约定甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。该协议中另就付款、房屋交付、权属过户等问题进行了约定。
  同日，出售人李某（甲方）、购买人被告（乙方）与居间人原告（丙方）另签订了《居间成交确认书》，约定：关于信息审核，乙方确认，甲方已应丙方要求提供了房屋产权证书及产权人身份证明文件，乙方已审核了上述文件。关于居间服务成功确认，甲乙双方确认，通过丙方提供的居间服务，就涉案房屋甲乙双方已签署买卖合同。关于居间报酬，乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬壹拾万柒仟元整。关于违约责任，甲乙双方如迟延支付居间报酬，除应向丙方支付居间报酬外，还需对未支付部分款项，按照每日1%的标准支付违约金。
   同日，出售人李某（甲方）、购买人被告（乙方）与居间人原告（丙方）另签订了《过户、按揭代理合同》，约定：乙方委托丙方办理如下事项及付费标准：代书费为房屋交易价的0.5%，即贰万柒仟伍佰元；协助办理房产的权属过户手续服务费为叁千元；上述共计叁万零伍佰元。乙方同意承担此次房屋交易过程中甲方应向丙方支付的全部代理费用。甲方应与乙方自行进行物业交割，丙方予以见证。审理中，双方当事人均认可包括居间报酬107000元、代书费27500元、协助办理过户手续服务费3000元在内的所有费用共计137500元，均为被告应向原告支付的居间服务费。
  同年5月9日，被告向原告出具了《付款协议》称：本人通过北京某房地产经纪有限公司购买位于双桥东路9号3区*号楼*号之房产，于2010年5月9曰支付居间服务费壹拾万元整，剩余叁万柒仟伍佰元整于过户当日一次性支付结清。
   经查，被告与李某于2010年5月10日办理房屋交付及物业交接手续，原告未到场。原告称因被告与李某在约定时间之前进行的物业交接，而涉案小区系封闭式管理，致使其到达小区后未能进入，因此未能参与物业交接过程。
  审理中，被告称原告提供了虚假的房源信息，造成其购买的房屋实际绿地面积与看房时原告所称的面积不符。为此，被告提交了涉案房屋绿地照片打印件，物业公司提供的情况说明和附图，以及原告公司员工汪某的书面证言。汪某在证言中称：2010年4月2 7日，汪某陪同被告去涉案房屋看房，该房业主李某向被告、汪某等介绍说明现有室外用竹篱和铁栅栏围起的约100平米的花园是归她家所有，李某的原话为“这都是我家的院子”。北京*物业管理有限公司于2011年1月3日出具《情况说明》称：业主个人具有使用权的园林面积为开发商出售围合的小院面积，现其康城花园*号东侧为公共绿地，系第一户业主领养，其性质为全体业主所有。任何出售人和房屋中介不得将公共绿地进行买卖，后续业主只能按规定继续领养并承担责任。原告称其带被告看房时的绿地情况系由原业主李某介绍得知，且李某确实领养了涉案房屋东侧的绿地，至于被告是否能继续领养该绿地，系被告与原业主李某及物业公司的事，与原告无关。
以上事实，有相关书证、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现原告已促成被告与案外人李某达成《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，即其已经履行了促成买卖合同成立的居间义务，故被告应当向原告支付相应的居间服务费用。就被告提出原告提供虚假虏源信息及未参加物业交接手续，故不同意继续支付剩余居间服务费的意见，本院认为，根据与被告及案外人李某所签订的《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》等协议中的内容来看，被告确认原告已经完成了信息审核和居间服务的内容。关于涉案房屋的物业交割，各协议中均约定为被告与案外人李某自行交割，原告仅负有陪同及见证之义务。而从本案查明的事实来看，原告未陪同被告案外人李某进行物业交割，并未导致双方不能办理物业交割手续的后果。故被告上述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。因双方确认涉案房屋买卖的居间服务费总额为137500元，被告已支付10万元，对剩余37500元应承担继续履行的义务。关于违约金，被告未履行《付款协议》关于在涉案房屋过户之日支付剩余居间服务费的约定，应承担支付违约金的责任。但双方约定违约金比例过高，本院酌情降低。
  综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：略。

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