房屋买卖纠纷代理词

发布日期：2013-11-22 作者：杨亚娟律师

代理词
审判长、审判员：
　　依照法律规定，受原告（或被告）的委托，我担任原告张女士的诉讼代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我听取了委托人的陈述，进行了必要的调查。现发表如下代理意见：
2013年6月25日原告与张某、武汉某某不动产有限公司签订了编号为0005440《存量房居间（买卖）合同》，约定：原告向张某、雷某购买位于武汉市东西湖区环湖路建筑面积为135.77平米的房屋。武汉某某不动产有限公司为居间方。合同订立当日，原告支付被告张某定金2.5万元，支付第一被告居间费1.2万元。
一、 《存量房屋居间（买卖）合同》的签署为原告张女士、被告张某、雷某真实的意思表示，合法有效。
原告与被告张某、雷某（房屋产权人）通过房产居间公司订立房屋买卖合同，因诉争房屋未办理两证，张某提供购房合同与权属证明（署名均为张某一人），证明其具有房屋的所有权与处分权；合同订立时被告雷某虽然没有到场，但是被告张某与雷某是夫妻关系，张某提供授权证明“签署诉争房屋买卖合同已得到产权共有人雷某的授权，若承诺不实愿意承担法律责任”。诉争房屋的成交价67万元，符合当时当地同地段房屋的市场价格，并不存在明显的不公平，因此上述买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，应认定为合法有效。
二、雷某能否以其不知情为由，主张房屋的买卖合同无效。
合同订立时，被告张某提供证据“签署诉争房屋买卖合同已得到产权共有人雷某的授权，若承诺不实愿意承担法律责任”；中介公司表示没有问题并盖章，张某与雷某之女也在场。因此，原告足以相信出售诉争房屋是雷某与张某共同的意思，足以相信被告张某有代理权签署售房合同。依据《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告与被告双方应当全面履行合同义务。
三、被告张某、雷某明确拒绝履行合同，原告要求解除上述合同，并要求卖方依合同支付原告违约金6.7万元，双倍返还原告定金共计5万元。
本案的买卖合同没有约定履行期限，根据《合同法》第六十二条（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此原告可以随时要求被告交付房屋。但是合同订立后不久，被告雷某反悔拒不履行合同。原告曾找其商谈，被告雷某表示不是价钱的问题，但是不卖了。根据《合同法》第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
根据《存量房屋居间（买卖）合同》第十条，“甲方违约，逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金；乙方解除的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金”，综上所述，原告有权要求被告张某、雷某按全部房款的10%支付违约金金6.7万元，双倍返还原告定金共计5万元。
即使被告雷某以其不知情为由，主张不受合同约束；被告张某仍然受合同约束，张某必须以夫妻共同财产对原告承担全部违约责任。
四、第一被告应当返还原告居间费用1.2万元。
本案中的居间费已由原告在订立合同之日支付，根据合同第五条约定：如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付居间费的100%计12000元。因此，第一被告应当全额返还原告居间费。
五、三名被告应当赔偿原告因合同违约造成的损失共计3000元
根据〈合同法〉第四百二十六条　居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第四百二十七条　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。第一被告为了追求合同成立，没有做好事全审查工作、没有全面正确的告诉原告“代理签订合同”可能存在的交易风险，而是告诉原告没有问题。第二被告、第三被告现在拒绝履行合同，对此第一被告存在严重的过错，应当赔偿原告因合同目的落空造成损失包括交通费、误工费以及将来重新购房产生的多项损失。
原告自2013年6月与第二、被三被告签订合同至今，为了买得房屋虽然用去的交通费，通讯费是小，但是耗去的时间与精力是大，目前武汉房价总体每天在上涨，在与被告的房屋买卖合同没有解除之前，原告又不能重新买房屋（第二套房贷高）。因为被告的违约给原告造成的损失是3000元远不能补偿的。第二、被三被告应当赔偿原告损失酌定为3000元，第一被告应当对此担连带赔偿责任。

代理人：杨亚娟
2013-11-16

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