军产房继承或可评估使用权价格析产

【摘要】在军产房继承纠纷案件中，如何对军产房进行继承或分割？在诉讼过程中，以成本价参加房改后的军产房继承时可否进行评估进而分割？以通常市场比较法还是收益法评估？房与法苑房产律师网赵娜律师，通过一则案例为您逐一分析。
【案情简介】艾某与任某系夫妻关系，并有婚生子女任某某。位于朝阳区某房屋是夫妻共同财产。双方共同立有遗嘱，确定如有一人去世，共有房屋所有权归另一人所有，后任某去世。故艾某诉至法院要求根据遗嘱房屋中任某的遗产份额应由其全部继承，诉讼费用由被告任某某承担。
任某某辩称：艾某所述家庭成员关系、子女情况、任某死亡的时间及房屋座落情况均属实，但我不认可遗嘱设立的情况及法律效力。因为这份遗嘱为代书遗嘱，代书人为继承人艾某，且没有两个以上的见证人，故不符合法律规定代书遗嘱的有效条件。另原告所述遗嘱，表述的是艾某与任某立遗嘱一份，该遗嘱应属双方行为，而遗嘱应为单方民事法律行为，是立遗嘱人的个人意识，只有待立遗嘱人去世后才发生法律效力，故我认为该遗嘱现在尚未发生法律效力，请求法院驳回艾某的诉讼请求。
【审理过程】经审理查明：艾某于1955年与任某结婚，婚后生有任某某。位于北京市朝阳区某房屋系军产房屋，是任某与艾某婚姻存续期间的住房，后任某所在中国人民解放军北京某干休所将房屋以成本价出售于任某。艾某、任某、任某某及其配偶子女均共同居住于此。艾某主张任某与其曾留有书面遗嘱，确认所购房屋及其他家庭财产统归其二人所有，如一人死亡，其所有财产仍归在世的另一方所有；如二人都过世，则上述遗产确定为归艾某所有，对于该遗嘱艾某当庭提供了原件。任某某当庭否认遗嘱真实性和合法性。经本院当庭询问，艾某表示该遗嘱上全部内容及立嘱人任某的签字均系其代为签署。
　 在诉讼中，双方对房屋价值产生意见，为此艾某向本院申请对房屋的价格进行评估，并提出如果遗嘱不具备法律效力，愿意按照其他法定继承人的继承份额，给付折价补偿款，从而获得房屋的全部产权。经本院委托北京市价格认证中心对涉案房屋进行价值鉴定，结论为涉案房屋使用权的市场价格为303773元。该报告在价格鉴定方法中注明：本次委托价格鉴定标的房产为军队房改成本价售房，该类性质房产市场参照价格无法获得，且根据“军产住房出售协议书”约定内容该标的不宜采用市场比较法按照普通民宅进行鉴定，经研究决定采用收益法对标的房屋使用权价格进行评估。
　　【审理结果】涉案房屋系艾某与任某婚后购置的军产房，属夫妻共同财产。在任某死亡后，该房屋全部产权的50%份额应为任某的遗产，对于该遗产，任某的配偶艾某、任某的子女任某某作为法定继承人均有继承权利，且各自继承的份额应为等额继承即1/4。现艾某作为房屋的主要继承份额人表示愿意对其他继承人的遗产份额给予折价经济补偿，本院认为考虑房屋整体使用的性质及避免今后发生房屋纠纷，对其该项请求本院予以支持。根据现房屋使用权价格303773元的财产价值标准，任某某应获的补偿金额为75943元。关于艾某要求涉案房屋应按遗嘱继承的主张，由于该遗嘱在设立的形式上不能证明系任某本人的真实意思表示，故本院对其要求按遗嘱继承的请求予以驳回。
　　依据《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第一款之规定，本院判决如下：位于北京市朝阳区建筑面积99.88平方米的房屋由原告艾某继承；原告艾某于本判决生效后十日内各给付被告任某某房产继承份额补偿款75943元；驳回原告艾某的其他诉讼请求。
　　【律师评析】
　　本案中争议的焦点有遗嘱的效力问题还有军产房的性质问题及是否可以分割？房与法苑房产律师网赵娜律师为您评析：
　　首先，根据《中华人民共和国继承法》第十七条第三款之规定：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”第十八条规定:“下列人员不能作为遗嘱见证人：（一）无行为能力人、限制行为能力人；（二）继承人、受遗赠人；（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。”本案中艾某表示该遗嘱的全部内容及立嘱人任某的签字均系其代为签署，且没有两个以上见证人在场见证，不符合代书遗嘱的法定要件，故法院认定艾某无法依据遗嘱继承任某遗产是正确的。
　　其次，本案涉案房屋属于军产房，那什么是军产房？根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军产房是指由军队管理、使用的房屋，其土地使用权和房屋所有权归军队所有，即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。简单说，军产房就是房屋所有权是军队的房屋。《军队现有住房出售管理办法》第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。故军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。军产房一般个人没有产权，只有使用权，持有的是使用权证，有的军产房即便经过房改政策，按照成本价购买后，军产房的转让也有可能受到限制。根据《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定：购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占。本案中的涉案房产虽然是军产房，但是依然可以在购房者去世后有其法定继承人继承遗产份额。
　　最后，军产房的继承是没有问题的，但是否可以分割呢？法律没有明确规定，因为一般该类性质房产市场参照价格无法获得，分割房产也就没有依据。本案评估机构根据“军产住房出售协议书”约定内容该标的不宜采用市场比较法按照普通民宅进行鉴定，经研究决定采用收益法对标的房屋使用权价格进行评估。但涉案房产的市场价格与使用权价格一定是有很大差距的，对于本案被告有失公平，艾某作为房屋的主要继承份额人表示愿意对其他继承人的遗产份额给予折价经济补偿，法院考虑房屋整体使用的性质及避免今后发生房屋纠纷，对艾某该项请求予以支持也是可以理解的。