"一房二卖"的法律后果

发布日期：2014-03-17 作者：110网律师

“一房二卖”，上家将一套房子分别卖给了两个下家, 分别签订了两份房屋买卖合同，即造成了房子只能过户给一个下家的后果。那么对于另一个下家，他和上家之间的房屋买卖合同是否还受法律保护? 他是否能要求上家继续履行合同(即完成房子的过户手续)?
根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，关于转让合同是否生效，应当根据《合同法》的相关规定来判定，而不应以是否办理过户来判断。虽然该下家没有和上家办理房屋过户手续，但不影响他们之间房屋买卖合同的效力。
同时，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。可见，不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，不能认定房屋买卖合同生效了就必然认定不动产物权的变动。已办理房屋过户的下家，取得房屋的物权。根据物权大于债权的法律原理，未过户的下家事实上已无法要求上家办理过户手续取得房屋的物权。
但是，根据,该下家可基于与上家的债权债务关系,向上家主张合同履行不能的违约责任，他们之间的合同关系还是受法律保护的。

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