关于公房的“继承”问题汇总

    经常接到当事人关于公房“继承”问题的咨询，现总结如下，提供给有类似问题的朋友参考：
1、公房能否继承？
答：公房的产权归国家所有，承租人只有使用权，根据继承法第三条，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，不包括公房使用权，因此公房不能继承。
2、公房承租人死亡，公房如何处理？　　
答：公房承租人死亡后，有资格继续承租该公房的人不止一人的，则由有资格承租的人进行协商确定，由谁继续承租该公房，如协商不成，则由公房出租人确定有谁继续承租该公房。因为公房租赁关系首先是一种合同关系，即是公房出租人与承租人之间的租赁合同关系，公房出租人作为公房的产权人或管理人有权自主选择合同相对人的权利，即公房出租人有权选择由谁继续承租该公房。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。
3、哪些人有权继续承租该公房？
答：根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。
4、承租人变更后，共同居住人的权益？
答：公房承租人变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。　　
5、对继续承租公房的承租人资格有异议如何处理？
答：当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。案件审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。
6、公房动迁款是否可以继承？
答：根据《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》（沪高法民一[2007]20号　2007年9月20日），“只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人”。
7、案例：韩某0等诉韩某3将原由父母承租的房屋使用权在父母死亡后自己承租时予以出售所得的收益应按继承分割案
案情】　　原告：韩某0、韩某1、韩某2。
　　被告：韩某3。
　　原告韩某0、韩某1、韩某2与被告韩某3系兄弟姐妹关系。1977年9月，双方父亲韩笑言所在单位长春市第三建筑公司调配给韩笑言一套一室半公房租住。当时家中人口有原告韩某0、韩某1、韩某2、被告韩某3及其父母六人。1999年该公房被长春市金昆房地产开发有限公司买断开发。2001年4月，该公司给韩笑言按原面积在金色家园调配一套住房租住，由被告韩某3与父母一起居住生活。2002年1月30日，双方父母均因煤气中毒死亡。此后，经产权人长春市金昆房地产开发有限责任公司同意，在房屋承租人名称未改情况下，由韩某3继续承租。同年4月，韩某3将此公产房使用权以5.4万元出售给他人，并购买了另一地方的二室住房（使用权）。长春市金昆房地产开发有限责任公司知晓韩某3出卖其房屋使用权的事实，但未提出异议。
　　原告韩某0、韩某1、韩某2知晓后，向长春市朝阳区人民法院起诉称：被告韩某3私自出售父母死亡时遗留下的住房（公房），将卖房款5.4万元据为己有。要求将卖房款5.4万元由继承人四人继承分配。
　　被告韩某3答辩称：父母死亡时遗留下来的住房是公房，不是遗产。父母对该房与产权人金昆公司的租赁关系，因父母死亡而终止。父母死亡后，其为合法承租人，有权调整住房。
　　请求依法驳回三原告的诉讼请求。
　　【审判】　　长春市朝阳区人民法院经审理认为：原、被告父母死亡时遗留的是金色家园一套住房的使用权，如果被告继续在此居住，并不涉及到继承问题。但被告如今将其父母住房使用权出售，将使用权转化成金钱，售房款5?4万元构成了被继承人遗留下来的遗产，三原告要求依法继承5?4万元售房款是合理的，应予支持。因被告一直同父母一起生活，并且尽了主要赡养义务，在遗产分配时被告应多分。依据《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项、第十条、第十三条的规定，该院于2002年9月27日判决如下：
　　一、被继承人韩笑言、周翠兰遗留房屋使用权转化成的财产5.4万元在被告韩某3处，被告韩某3于本判决生效后十日内给付原告韩某0、韩某1、韩某2继承款各1万元；被告韩某3自己留得继承款2.4万元。
　　二、原、被告其他之诉予以驳回。
　　被告韩某3对原审判决不服，提起上诉称：其为本案争执房屋的合法承租人，房屋使用权出售收益应归其所有。原审法院认定事实错误，适用法律不当，应予改判。
　　三原告持起诉理由答辩要求维持原判。
　　长春市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。本案被继承人承租的公房在被继承人死亡时显然不是被继承人的个人财产，因此争执的房屋不是遗产。出售该公房的价款5.4万元取得的时间是在被继承人死亡几个月后，而来源又非出售被继承人个人财产取得，且出售时房屋的实际承租人为上诉人韩某3，故此5.4万元不符合遗产的要件，不能作为遗产分割。此外，原审适用《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项“公民的其他合法财产”不当。因为《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条规定，“其他合法财产”包括有价证券和履行标的为财物的债权等。综上，原审认定事实及适用法律不当。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，该院于2003年2月28日判决如下：
　　一、撤销一审判决。
　　二、驳回韩某0、韩某1、韩某2的诉讼请求。......