开发商以购房人不签订物业管理合同作为其不履行交房义务提高抗辩事由的，不应支持

　杨杰与红花山庄于2011年8月13日签订《商品房买卖合同》，杨杰购买红花山庄开发经营的红花山庄第G21栋别墅，建筑面积332.47平方米，房价款607万元。双方同时约定，红花山庄如未殷实本合同规定的期限将该商品房交付杨杰使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，红花山庄按日向杨杰支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行;逾期超过30日，杨杰有权解除合同。杨杰解除合同的，红花山庄应当自杨杰解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按杨累计已付款的5%向杨杰支付违约金。杨杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，红花山庄按日向杨杰支付已交付房款万分之五的违约金。同年10月13日，杨杰与红花山庄又签订了《补充协议》，约定全部购房款607万元，杨杰于2011年8月13日支付122万元，同年10月15日前支付其余房款485万元。杨杰所支付的房款到达红花山庄账户后15日内红花山庄将G21栋别墅交付杨杰，杨杰不得以房屋存在非主体结构性的质量问题为由拒绝收楼，否则视为已收楼。杨杰自房屋交付之日起同意接受郑州集祥物业管理有限公司的物业管理。2011年8月15日，杨杰支付红花山庄购房款122万元。同年10月13日，杨杰支付红花山庄购房款485万元。2012年2月26日，杨杰向长安公证处提出申请，申请长安公证处对杨杰前往红花山庄要求办理入住手续的过程进行证据保全。同年3月1日，长安公证处的工作人员会同杨杰来到售楼处，杨杰与红花山庄的工作人员进行了交涉，其内容为：杨杰要求红花山庄交付房屋，红花山庄以杨杰不接受物业公司的管理为由，拒绝交付房屋。
　　河南合同法律师网首席邹超律师分析：本案双方争议焦点实际为杨杰与红花山庄在商品房买卖合同中对签订物业管理合同和交付房屋的顺序没有明确约定的情况下，应先签订物业管理合同后才交付房屋还是先交付房屋后才签订物业管理合同，此类问题较为普遍，在法律上则涉及开发商能否就业主签订物业管理合同主张先履行抗辩权，换言之，购房人签订物业管理合同能否构成开发商履行其交房义务的抗辩事由或者前提条件。
　　《补充协议》约定，杨杰所支付的房款到达红花山庄账户后15日内红花山庄将G21栋别墅交付杨杰。杨杰于2011年10月13日向红花山庄支付了全部购房款，红花山庄依约要求杨杰接收楼房。杨杰在接收楼房时，红花山庄要求杨杰先签署物业管理合同后再办理接收楼房的手续，杨杰予以拒绝。杨杰予以拒绝的是先签订物业管理合同后才办理交付房屋的手续，而非拒绝接收楼房。在双方当事人争议过程中，红花山庄亦从未表示拒绝交付楼房，而是要求杨杰先签订物业管理合同后再办理交付房屋的手续。
　　杨杰与红花山庄在《补充协议》中约定：“杨杰自房屋交付之日起同意接受郑州集祥物业管理有限公司的物业管理。”这表明杨杰接受郑州集祥物业管理有限公司作为物业管理的主体，但物业管理的具体内容仍需杨杰另行与郑州集祥物业管理有限公司协商，并在物业管理合同中约定相关权利义务。由此，物业管理合同与本案所涉商品房买卖合同并非同一法律关系，两项合同在履行机能上不具备牵连性，因此，杨杰支付全部购房款后红花山庄即应依约交付房屋。换言之，业主自房屋交付之日起同意接受物业公司的管理，仅表明接受了该物业公司作为合同的一方，但具体的权利义务还需双方商定，故签订物业服务合同与房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系。如将业主与物业公司需经洽商才能订立的合同作为业主与房地产商法律关系中房地产商交房的条件，会对业主造成极大的不公平。红花山庄以杨杰未先签订物业管理合同，因此未办理交付房屋手续的抗辩理由不能成立。现红花山庄未依约交付房屋，应依据合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。