房屋买卖的“单方解除合同”

发布日期：2014-08-05 作者：110网律师

房屋买卖双方在合同中经常会约定一个“单方面解除合同”的条款，用来保护一方违约时守约一方的利益。本文试通过我们最近成功代理的一个经二审改判的案例来说明：单方面解除合同的条件和法律依据。

案情简介：
    上家王先生与下家张小姐签订的买卖合同约定：2013年7月20日为最后过户期限，下家在支付首付款后通过银行贷款支付其余60万元房款，如贷款申请未获通过或数额不足，应在过户当日以现金补足。下家如逾期不付款，上家应书面催告，下家在收到催告信后十天内仍不付款的，上家有权单方面解除合同。实际交易中，下家张小姐支付了首付款后申请了银行贷款，但没能在7月20日之前办妥银行贷款，也不能现金补足房款。上家王先生在7月20日当天就向张小姐发出了催告通知。张小姐委托中介公司重新办理贷款，直到8月10日才终于办出了银行贷款。但此时距离王先生发出催告通知已经过了二十来天，而王先生已经在此之前的8月3日向张小姐发出了单方面解除合同的通知。后双方协商不成，争议提交至法院。

双方观点：
    下家张小姐认为，自己不是恶意违约，银行贷款最终是办下来的，只比约定期限晚了二十来天，并不影响双方交易；而且银行贷款延期审批通过，这是自己不能控制的范围，不属于自己的责任，所以王先生无权单方面解除合同。而上家王先生则认为，及时办理贷款是下家的义务。根据合同约定逾期不付款时，上家应书面催告一次，而王先生也确实进行了催告，下家在催告后十天内仍然没有付款，因此上家根据合同约定行使单方面的解除权是非常正常的。

一审判决：
    一审法院认为，购买方（下家）客观上没有违约故意，虽然两次向银行申请贷款的时间较长，耽误了相应的付款期限，构成违约，但购买方在贷款获批后立即要求向出售方（上家）付款，对合同履行没有造成重大影响，并不构成根本性违约。因此双方继续履行合同的基础尚在。判决合同继续履行。

二审判决：
    根据合同约定，购买方张小姐在第一次办理贷款不成的情况下，应在7月20日付款期限前以现金方式补足房款，但张小姐未能按时支付房款导致7月20日过户不成，责任在张小姐一方。而张小姐第二次办理银行贷款的时间（8月10日）超出了双方约定的付款时间十日以上，根据合同约定，王先生有权单方面解除合同。张小姐未按约履行合同，已构成根本违约。原审法院认定事实不清，适用法律错误，因此改判撤销原判，买卖合同解除。

律师解析：
    一审判决对合同单方解除权的效力没有正确的认定，二审判决适用法律是正确的。具体来讲，合同法规定了当事人有权约定解除合同的方法。本案中合同约定的是：一方违约，另一方在符合一定条件的情况下可以单方面行使解除权。而这种条件就是指在书面催告十天后下家仍未付款，则上家就获得了这种单方解除权。一审认为下家的违约不构成根本违约，因此上家不能解除合同的观点是值得商榷的。只要双方自愿约定的合同解除的条件不违反法律的强制性规定，也不影响他人的合法权益，那么法律就尊重当事人的这种意愿，即使是法院也不能不当干涉这种合法的约定条件。
根据以上的分析，我们可以总结认为，合同的单方解除权必须符合：1，合同中明确约定了单方解除的条件；2，实践中发生了所约定的这种条件；3，约定的条件不违法，也不损害社会或他人的利益。

案后思索：
    根据这个案子，我们再次提醒房屋买卖双方：1，下家应及时关心自己的银行贷款办理情况，不可以为贷款何时办出来是银行的问题，自己没有责任，更不可认为这完全是由中介公司需要负责的问题。银行贷款只是下家支付房款的一种方式，其法律上的义务是由下家自己承担的。2，上家在发现下家未能及时付款的情况下，应仔细检查合同条款，看看是否需要自己发出催告信。如果合同约定了上家有催告义务而上家没有及时进行催告，则可能导致上家无法行使后续的单方解除权。3，进行催告和单方面解除合同，最好都以书面的方式进行，并注意保留凭证。我们建议有关文件在发送时都向中介方进行抄送。

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