北京市法院对房屋买卖案件审判的点评

发布日期：2014-08-15 作者：靳双权律师

基本案情：
      上诉人许某某因与田1、田2农村房屋买卖合同纠纷（原审列为房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市房山区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
      2013年5月，田1诉至原审法院称：我系村民，1992年5月16日，以1万元的价格，从焦某某处购买了房产一处，借给田2使用。后，我得知，田2私自将我所购房屋以12 000元的价格卖给许某某，几经交涉未果。我与焦某某的买卖行为经房山法院一审民事判决认定为有效。许某某为居民户口，我认为，双方的买卖合同违反法律强制性规定，应确认为无效，为维护我的合法权利，请依法判决田2与许某某之间的买卖合同无效。
      田2辩称：我认可田1起诉书所述事实，同意他的诉讼请求。
      许某某辩称：不认可田1起诉书陈述的事实。我与田2有买卖证明，且有第三人在场见证，我购买房屋没有违反国家秩序，不属于倒卖房屋。我与田2之间的房屋买卖合同是有效的，不同意田1的诉讼请求。
     原审法院经审理确认：双方当事人作为具有民事权利能力和行为能力的民事主体，应当对自己实施的民事行为承担法律责任。涉案房屋是建设在农民集体所有土地上的农民住宅。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属于农民集体所有，由村级集体经济组织或者村民委员会经营、管理。许某某系城镇户口，并非村集体经济组织成员，依法不享有该村农村宅基地使用权。因此，田2与许某某之间的房屋买卖合同违反了有关法律的强制性，应属无效。根据已经查明的事实，田1依据生效法律文书取得涉案房屋的所有权，田2未经田1同意将房屋卖与许某某的行为属于无权处分，现田1作为房屋所有权人要求确认田2与许某某之间买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同无效后发生的房屋返还及经济赔偿问题，可另案解决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，于2013年9月判决：田2与许某某于一九九九年五月一日签订的房屋买卖合同无效。
     判决后，许某某不服，持其原审答辩意见上诉至二中院，请求二审法院撤销原判，改判驳回田1的诉讼请求。田1、田2均同意原判。
       经审理查明：田1与田2系兄弟。
    1992年5月16日，田1从案外人焦某某处购买8号院的三间房屋，自1993年始，该房屋由田2及其家人居住。
     1999年5月1日，田2未经田1同意将上述三间房屋卖与许某某。许某某购买房屋后对房屋进行了修缮，对屋顶子及院墙进行了翻建。
     田1于2006年6月诉至法院，要求确认其与焦某某签订的房屋交易合同书有效，原审法院审理后作出一审民事判决书，支持田1的诉讼请求。焦某某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后作出二审民事判决书，驳回上诉，维持原判。
       另，许某某系非农业家庭户籍。
法院判决：
     依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
       驳回上诉，维持原判。
律师点评：
     宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据已查明的事实，诉争房屋坐落于××村，许某某系城市居民，并非村民，故不具备购买该村宅基地上房屋的条件。现房屋的所有权人田1要求确认田2与许某某签定的房屋买卖协议无效的请求，理由成立，二中院予以支持。综上所述，二中院对许某某的上诉意见不予采纳，对其上诉请求不予支持。原判处理结果正确，二中院予以维持。

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