业主是否可以请求撤消业主大会或者业主委员会作出的决定？应具备什么条件

发布日期：2014-12-18 作者：孙心远律师

业主实体权益受到侵害情形下的举证责任分配问题。
所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。譬如，业主大会或者业主委员会通过决定限制或剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重
建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益。②法律之所以要求小区、商场建立健全业主大会、业主委员会等自治组织，其根本目的在于维护广大业主的合法权益，保障业主能够正常利用其不动产。③但业主大会或者业主委员会的决定权又是有限的，其不能超出法定权限，该决定应以不损害业主的合法权益为限。同时，单个业主权利的行使是全体业主共同生活的一部分，按照“所有权应受合理限制，以保障权利正常行使并增进业主共同体的共同利益”的基本理论，业主的专有权应当受到限制。因此，单个业主权利应当受到业主所共同制订的管理规约的限制，其对业主大会或业主委员会的决定有相对的容忍义务。如果业主不承担容忍义务，动辄提起撤销之诉，无疑将大大增加业主自治团体的管理成本，影响小区的正常生活秩序。因此，只要业主大会或业主委员会的决定没有对少数业主造成超过其忍受限度的不利益，尽管该部分业主的权益受到一定的影响，该部分业主也不能行使撤销权。据此，如何衡量业主个体权益与公共权益之间的关系是确定业主撤销纠纷举证责任分配的核心因素。笔者认为，在业主撤销权纠纷中，结合双方当事人的举证能力，可以考虑从以下方面分配举证责任：首先，起诉业主应当举证证明其遭受不利益，这里的不利益应当是指由于决定的生效而使不动产的价值降低或者有降低之虞，但也包括其他人身、财产和组织管理上的重大利益损害。其次，业主大会或业主委员会有义务证明其所作决定的公共价值，主要是指是否有助于提升区分所有建筑物的物质价值和多数区分所有人所追求的精神价值。换言之，该决定目的是否旨在提升物业的价值和小区品位，以及在实践中是否可以真正达到上述目的。再次，业主大会或业主委员会还有义务证明，同小区价值相比，个别业主的不利益是否在可以忍受的限度内。当然，若关系到少数业主的人身安全或重大财产损失等优位价值，则无论如何也不能认为是没有超过必要的忍受限度。最后，作为排除撤销权行使的特殊情形，业主大会或业主委员会可以证明，作为超过忍受限度的例外，少数业主的不利益是否已经降到最低或／和给予合理补偿。采取例外措施的本质在于将超过忍受限度的不利益降低到可忍受的范围之内，重新达到合理性的标准。少数业主的不利益在以同意为前提的体制下，通常都可以通过协商获得比市场价值高的补偿，这就使业主大会或业主委员会的决定具备了合理性，排除了撤销权的行使。④
业主程序权益受到侵害情形下的举证责任分配问题。
所谓程序性权益受到侵害，是指业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益，然其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。

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