律师解读借名买房如何确定房屋所有权及存在风险

发布日期：2015-01-17 作者：崔新江律师

一、案情简介
    张XXXX和张XXXX2是姐妹俩。姐姐张XXXX相中了一套学区房，打算买房投资；而妹妹张XXXX2的孩子正好需要入学，姐妹俩商量后，口头约定以张XXXX2的名义签订购房合同，将房子放在张XXXX2的名下，而房子本身还是归张XXXX所有，购房款也由张XXXX自己承担。
几年后张XXXX想收回房子，原本满口答应帮忙过户的张XXXX2突然变了态度，坚持说房子就是自己买的，购房合同和房产证上也都写的是自己的名字，姐姐是在无理取闹。
    花费数百万的购房款，买来的却是妹妹的反悔，张XXXX感到十分无奈。姐妹两人只能对簿公堂。
在庭审中，法官格外关注购房款的来源，要求张XXXX和张XXXX2分别对房子的出资情况进行举证。法院查明，数笔购房款虽然都是从妹妹张XXXX2的账户转到开发商的，但张XXXX2交付的房款都来自姐姐的账户。包括房屋的首付5万元现金，也是在签订购房合同时，由张XXXX支付的，张XXXX2只是在购房合同上签了字。
二、法院判决
    在掌握了这些事实后，法院作出了判决，根据实际购房款的支付情况，认为张XXXX是房子的实际出资人，将房子判给了姐姐张XXXX。
三、律师说法--借名买房尚无明确法律规定
    现行的法律当中，对“借名买房”未出台对应的条款规定。北京市法院对于借名买房案件的处理，主要参照北京高院相关指导意见进行。
    这份指导意见规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
    律师表示，除了借名买房存在恶意规避法律或政策的行为外，一般都会确认真正购房人对房屋的所有权。“主要原因是借名买房属于合同行为，是双方的约定。如果双方自愿签署的合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应具有法律效力。”
四、出资凭证---是法院认定的关键
    律师表示，尽管房屋产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭借付款出资证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人按照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。
    在借名买房案件中，事实购房人若想得到法院的确认，一定要注重证据的留存。“借名买房人要提供有效的出资凭证，比如银行转账凭证，或者是被借名买房人出具的收款凭据等。”律师特别强调，在法院审判中，出资凭证必须能够充分证明购房款确实是由借名买房人实际出资，证据不能存在瑕疵，这样才能得到法院的认可。
    另外，双方还应签订一份有效的《借名买房协议》，在协议中应明确约定双方的权利义务。“特别要注意，合同内容要阐明借名买房关系、实际出资人、房屋归属及过户等内容。”律师表示，这些关键性的条款必须明确。
    除此之外，借名买房人还要自行留存购房合同、房款发票、税单等证件、资料。在纠纷产生时，握有足够的证据，才能对自身权利起到有效的保障。
五、借人之名---存在的法律风险
    律师提醒大家，借名买房本身隐藏着诸多不可预测的因素，引起纠纷的概率相对较高，司法审判实务中经常因证据不足出现借名买房法律关系不明晰，权利义务不够明确，给维权造成很大障碍。因此，如果确有借名买房的必要，一定要做好事前的风险防范及事后手续的完善。
   事实购买人应当对被借名一方进行全面了解，对所购买的房屋性质事先做好了解。律师特别提到，如借名购买经济适用房、回迁安置房、公有住房等政策性房产时，由于在合同的效力上存在比较大的瑕疵，这就会导致很大的法律风险。“最坏的情况下，可能会导致事实购买人提出的保护所有权的诉求难以得到保护。”
此外，出借姓名一方也同样承担着风险。律师表示，出借自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买，可能原本能够有的一些优惠政策就无法享受到了。如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度。
上述文章来源于北京晚报。

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