巧用合同无效及诉讼程序，成功退房并收回购房款

发布日期：2015-05-01 作者：110网律师

案情简介：1997年新鸿基武汉公司与王女士签订商铺购房合同，向其出售“御庭园”门面一间，约定房款102万，王女士先期支付51万元，余款按约定期限再行支付。收房时，王女士发现门面外观及内置与原承诺（口头）及广告差别很大，一直不愿意支付尾款。收房后第五年（按约定，付款仍在时效期内），新鸿基到仲裁机构申请，要求王女士支付尾款及逾期付款违约金。由于当时房地产泡沫及商铺本身情况，该商铺已大幅贬值，现值约30万上下。王女士最坏的打算是即便不要房子，也坚决不愿再给钱。案件处理：王女士先是找到所里其他同事代理仲裁，后听说本人擅长房地产案件，与我交谈后，找到所领导要求我也参与本案代理。奉令参案后，我了解到：我的同事已调查到新鸿基所开发的“御庭园”商品房项目土地属于划拨，不是法定的出让方式取得土地，而且王女士所主张的欺诈事由难以举证，并过了诉讼时效，因此，我果断建议以武汉市房地产开发管理办公室为被告先提行政诉讼，要求法院宣布“御庭园”的预售许可证违法，然后以该行政诉讼立案通知书为依据要求仲裁机关中止本案审理。王女士听取我的建议后，立即实施。在行政诉讼中，我找到武大行政法学博导周佑勇教授及其他所认识的行政法学博士，向他们讨教相关理论依据和案例材料，然后和办案法官经过多次沟通，江岸法院最终采纳了我方意见，判定该项目所颁发的预售许可证违法无效。市开发办没有上诉，这样行政诉讼胜诉后，我们立即要求恢复审理，并提出反请求，主张合同无效，要求新鸿基退还已付购房款。由于种种原因，该案后来引起市政法委关注，仲裁机关一直希望双方能调解。后来，2007年双方调解结案，王女士退掉房子，新鸿基退还购房款。王女士已经使用并出租该房十年，王女士对案件结果十分满意。
案件分析：本案的关键点有两个，一是王女士的诉求是退房并要回已付房款；二是王女士所主张的欺诈行为确实存在但是无法举证证明，因为是口头承诺，而其提供的宣传广告对方也不承认是己方所印。而且即使证据成立也已经过了主张合同撤销的诉讼时效。而对于原告新鸿基而言，则简单的多，其有合同在手，王女士余款一分钱未付，其依据合同要求还款和支付利息则显得证据确凿，胜诉似乎已无悬念。因此，要达到王女士的诉讼目标，似乎是一件不可能完成的任务。本律师和同事并没有气馁，相反决定另辟蹊径，不被对方牵住鼻子走。办法只有两个，要么撤销合同，要么确认合同无效。前面已经分析，撤销合同已不可能，那么实际上只有一条路，即设法找到合同无效的依据然后大作文章。刚好，新鸿基的项目时跨《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布前后，颁布前，其划拨地是可以搞商品房开发的，颁布后则是不允许的。而新鸿基并没有按照新房地产法要求补办手续变更土地性质，那么其在1997年销售商品房行为依法就是违反法律的禁止性规定的行为，因此应是无效行为。依据找到了，但另一个问题接着又来了，即新鸿基销售商品房时有预售许可证，那么按照最高院的解释，这种情况一般会认定销售行为手续完备，合同一般会做有效处理。因此，要确认合同无效，必须先确认预售许可行为违法，即先打行政诉讼。思路清晰后，我们于是开始行动，并动用了诉讼中几个比较发杂的诉讼程序，即前文“案件处理”所介绍的“中止程序”、“另案起诉程序”“反诉程序”，最终将一件看似不可能完成的任务十分漂亮的完成了。这个案件在武汉业界包括武汉仲裁委都引起了很大反响，武汉仲裁委领导私下说：“没想到年纪轻轻的两个小律师把案子搞得这么漂亮！”。本案各种程序的展开，对王女士还有一个重大经济意义，即案子拖了三年多，使其又多免费使用了门面房三年。王女士自己说：吴律师帮我里外里节约了100多万！
这个案子，也是我执业10多年来房地产领域处理的最经典的一个案件。它给我的经验主要有两条：一是必须将专业搞透搞精，否则最佳思路出不来，也不会得到当事人的理解和支持配合；二是做事必须十分敬业，包括和法官等办案人员的策略而有效的沟通。

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