商品房预售合同纠纷--络某

发布日期：2015-06-08 作者：110网律师

广东省中山市中级人民法院
民事判决书

（xxx5）中中法民一终字274号
上诉入（原审被告）中山市南朗xxxxx公司，住所地广东省中山市南朗镇xxx，组织机构代码2820xxx。
法定代表人：陈xx，该公司经理。
委托代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：骆xx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省吴川市xxx号，公民身份号码440883198710xxx。
被上诉人（原审原告）：刘xx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住广西壮族自治区xxxx，公民身份号码4525241979112xxxx。
上述两名被上诉人的共同委托代理人：周德文，广东融聚律师事务所律师。
上诉人中山市南朗xxxxx公司（以下简称南朗公司）因与被上诉人骆xx、刘xx商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（xxx4）中一法张民一初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：xxx3年3月8日，骆xx、刘xx与南朗公司签订《xx华庭商品房认购书》1份。xxx3年3月19日，骆xx、刘xx与南朗公司签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号：130101xxx）1份，约定骆xx、刘xx以396150元购买由南朗公司开发的位于中山市南朗镇南朗村xx华庭1幢xxx房，合同附件一房屋平面图显示xxx房对面建筑为物业管理用房（含业主委员会办公用房），合同附件六合同补充协议一第七条第八款主要载明“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因xx华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙丼盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”。合同还约定了其他条款。合同签订后，骆xx、刘xx依约向南朗公司支付相应购房款。2014年4月8日，骆xx、刘xx以南朗公司向其销售涉案商品房时隐瞒配电房位置对其造成损失为由诉至原审法院，请求判令：1.南朗公司赔偿及补偿骆xx、刘xx各项损失71307元（其中房屋贬值部分按照购房款的10%计算，房屋另补偿300元/平方米）；2.南朗公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，骆xx、刘xx向原审法院提交涉案楼盘售楼部现场照片一套，照片中显示在证件公示栏中粘贴有房产证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、住宅质量保证书等文件，在售楼部另一侧可见涉案楼盘项目区域规划图及介绍说明一份，未见关于涉案楼盘的项目平面图、规划设计图。根据骆xx、刘xx与南朗公司提供的证据及原审庭审的陈述可知，涉案配电房位于涉案商品房（位于二层）对面楼层的一层，根据规划图显示的距离比例换算可得该配电房与涉案商品房相距5米左右。
原审法院认为：骆xx、刘xx作为涉案房产买受人，有权知悉所购房产的实际情况及房产周边的环境、固定设施设备之规划，南朗公司作为涉案房产的出卖人，有义务向骆xx、刘xx诚实告知其选购商品房的上述情况。因此本案的争议焦点有：1.南朗公司向骆xx、刘xx出售涉案商品房时有无向其告知配电房的具体情况；2.若无告知，南朗公司应否对骆xx、刘xx的损失承担责任及该承担何种责任。针对上述争议焦点，原审法院作以下分析论证：
关于争议焦点一。根据骆xx、刘xx向法院提交涉案楼盘售楼部的照片显示，南朗公司并未将涉案楼盘的规划设计图、平面图在售楼部展示。而涉案合同中南朗公司作为涉案商品房的销售方，拥有销售涉案商品房相关的宣传资料、楼盘沙盘等，其应更有利向原审法院提交有关涉案商品房销售时的宣传资料、楼盘沙盘等以供法院查明本案事实，但其未能向法院提供上述证据，其主张已在涉案楼盘售楼部展示规划设计图、平面图等图纸并已经在骆xx、刘xx购房时向其说明配电房的位置，其亦未能提交相关证据佐证，对南朗公司的上述主张，原审法院不予釆信。本案中涉案楼盘的售楼部现场及《中山市商品房买卖合同》附件的平面图均未能反映南朗公司有将涉案配电房的规划位置作公示或已告知骆xx、刘xx关于涉案配电房的规划设置情况，骆xx、刘xx主张南朗公司在售楼时未向其告知有关配电房的情况，原审法院予以采信。南朗公司抗辩双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议一第七条第八款已载明“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因xx集庭规划设计要求不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”，因此可认定骆xx、刘xx是知悉涉案配电房的规划位置，且无权因配电房的规划位置主张赔偿。原审法院认为该合同条款是南朗公司提供的合同范本之内容，没有特指性，且该条款内容对于骆xx、刘xx的权利进行排除，加重了其的责任，免除了南朗公司的责任，对于该条款的字体采用的为较合同正本偏小的字体，并未釆取合理方式提请骆xx、刘xx的注意，因此，原审法院认定上述补充协议条款为无效条款。
关于争议焦点二。由于楼盘配电房产生一定的噪声、电磁波、电磁磁场，购房者选购商品房时楼盘配电房的设计位置足以影响购房者的购房选择。本案中，涉案小区配电房位置的设置情况，南朗公司是明知的，骆xx、刘xx在南朗公司未尽告知义务的情况下所选购了偏近配电房的涉案商品房，南朗公司之行为违反了诚实信用原则，其未尽诚实告知义务，损害了骆xx、刘xx的知情权、选择权。从涉案商品房的楼层位置与配电房的位置情况分析，配电房所产生的噪声、电磁波、电磁磁场确实会对涉案商品房的居住者产生一定的不良影响，因南朗公司未告知行为导致骆xx、刘xx无法对涉案商品房及配电房的情况作出综合考量，对此产生的影响，南朗公司应对骆xx、刘xx作出相应补偿。原审法院酌定南朗公司应按150元/m2（105.64m2×15O元m2=15846元）向骆xx、刘xx进行补偿。骆xx、刘xx主张配电房入口的设置对于其购买的商品房造成贬值损失，但其未能提供证据证明其所购入涉案商品房时所支付之对价高于涉案商品房本身之价值，对该诉讼主张，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第七十五条之规定，判决：一、南朗公司应于判决发生法律效力之日起七日内支付补偿款15846元给骆xx、刘xx；二、驳回骆xx、刘xx的其他诉讼请求。如果南朗公司未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1583元（骆xx、刘xx已预交1583元），由骆xx、刘xx负担1250元，由南朗公司负担333元。
上诉人南朗公司不服原审判判决，向本院提起上诉称：南朗公司已尽告知义务，骆xx、刘xx应知晓配电房的具体位置。南朗公司的宣传资料、沙盘图纸上都标明配电房的具体位置，南朗公司向原审法院提交的规划图纸亦明确标明配电房的具体位置，且该图纸一直张贴于售楼部。骆xx、刘xx认为未看过规划，或者南朗公司未向其告知免责条款，应承担举证责任。二、配电房经过竣工验收，符合国家标准、行业标准以及规划标准，并不存在噪声、电磁波、电磁磁场等不良影响。配电房按照规划局确认的规划图纸进行施工，电力变压器拥有生产厂商出具的产品合格证书。三、配电房的存在并未影响涉案房屋的实际价值。南朗公司在原审期间已建议骆xx、刘xx对涉案房屋进行评估，如因配电房的存在导致涉案房屋价值受损，南朗公司愿意予以赔偿，但骆xx、刘xx拒绝评估。另外，涉案房屋现市场价值高于骆xx、刘xx购买当时的市场价值，骆xx、刘xx已获得一定的经济利益，其不应该再向南朗公司主张其他利益。四、关于配电房的免责条款，双方已分别在《xx华庭商品房认购书》及《中山市商品房买卖合同》合同附件中予以约定，上述条款约定清楚且明确，骆xx、刘xx亦均已签名予以确认。五、原审法院认定南朗公司承担的是损害赔偿责任，该处理已超出本案审理范围。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回骆xx、刘xx的全部诉讼请求；3.骆xx、刘xx承担一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人骆xx、刘xx二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、南朗公司未履行告知义务，侵害购房者知情权应当承担损害赔偿责任。骆xx、刘xx在购房时从未见过南朗公司提供或展示的小区规划图、平面图等，且未见沙盘有涉案配电房规划设计，售楼人员亦未向骆xx、刘xx充分说明该建筑情况。小区规划设计是否通过审核、是否合法，并不能当然代表南朗公司已向骆xx、刘xx履行了告知义务。南朗公司未尽告知义务显然存在过错，违背了诚实信用原则。且即使南朗公司将规划图纸张贴于售楼部，因一般人不具备审阅规划图纸的专业能力，故无法还原规划图纸所示的楼盘情况。二、配电房对骆xx、刘xx的身心健康及房屋景观产生了重大影响，污染了居住环境，南朗公司应当支付相应经济补偿。由于涉案配电房的设置所产生的环境污染客观存在，根据我国法律规定，因环境污染引起的损害赔偿责任，应由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。南朗公司对此未举证证实。三、原审判决支持的是房屋使用价值的补偿，无需评估鉴定，不涉及房屋市场价值贬值部分。
南朗公司于二审审理期间向本院提交如下证据：一、规划局出具规划图纸，拟证实涉案配电房设置符合规划要求；二、产品合格证，拟证实电力变压器符合生产安全标准。骆xx、刘xx质证认为：1.不确认规划图纸的合法性、关联性，该证据的提交已超举证期限，法院不应采纳。在骆xx、刘xx购房时，南朗公司并未向其出示规划图纸，即使该图纸张贴于售楼部，骆xx、刘xx亦不具备审阅规划图纸的专业能力。2.不确认产品合格证的合法性、关联性，该证据的提交已超举证期限，法院不应采缺：
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：骆xx、刘xx与南朗公司于xxx3年3月8日签订的《xx华庭商品房认购书》第四条第8项约定：“因小区规划设计要求兴建的公共建（构）筑物或安装的公用设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙丼盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋等），或因设计需要不排除认购方的物业室内天花有梁、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，认购方无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则作违约处理”。第10项约定：“出售方申明，出售方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书、广告等数据，仅供参考，不作为对认购方交楼标准、交楼设施及环境的承诺”。
本院再查明：骆xx、刘xx与南朗公司于2013年3月19日的《商品房买卖合同》中约定：涉案商品房建筑面积为105.64平方米，4546.65元/平方米。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。骆xx、刘xx作为涉案商品房购买者，对其所购买的商品房周边环境、配套设施等小区整体规划情况拥有知情权。虽然骆xx、刘xx与南朗公司签订的《xx华庭商品房认购书》第四条第8项约定“因小区规划设计要求兴建的公共建（构）筑物或安装的公用设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙丼盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋等），或因设计需要不排除认购方的物业室内天花有梁、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，认购方无叔以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则作违约处理”，第10项约定“出售方申明，出售方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书、广告等数据，仅供参考，不作为对认购方交楼标准、交楼设施及环境的承诺”，双方签订的《中山市商品房买卖合同》合同附件六合同补充协议一第七条第八款约定“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍,……买受人知悉因xx华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”,但由于上述条款的印刷格式、字体大小均与认购书、商品房买卖合同中其他条款无明显区分，在南朗公司未进一步充分举证证实在签订认购书及商品房买卖合同前其已充分提醒骆xx、刘xx注意上述条款约定或已明确告知骆xx、刘xx关于涉案配电房设置的情况下,南朗公司作为开发商应承担举证不能的法律后果。故即使涉案配电房经竣工验收合格，符合国家标准、行业标准及规划标准，且未对骆xx、刘xx购买的涉案商品房价值造成影响，但因南朗公司未尽前述提醒及告知义务，原审法院据此认定南朗公司该行为导致骆xx、刘xx无法对涉案商品房及配电房的情况作出综合考量，并酌情判决南朗公司按150元/平方米的标准向骆xx、刘xx补偿15846元，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人南朗公司的上诉理据均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1583元（中山市南朗xxxxx公司已预交），由上诉人中山市南朗xxxxx公司负担。
本判决为终审判决。

审  判  长梁以劲
代理审判员张群立
代理审判员赖晓筠

二○一五年四月十五日
本件与原本核对无异
书  记  员罗海欣

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