房产律师点评“当事人主张无民事行为能力，法院未予支持”的一件二手房买卖纠纷

发布日期：2015-11-11 作者：靳双权律师

本文系二手房买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明。
为保护当事人隐私，本文当事人均系化名。

案件介绍：
2013年12月28日，张阳与董明慧签订《买卖定金协议书》，（以下简称定金协议），双方约定董明慧拟向张阳出卖涉案房屋，房屋价格为180万元，张阳于定金协议签署时向董明慧支付定金20万元，签署定金协议后1个工作日内签署北京市存量房屋买卖合同，如董明慧违约，董明慧应向张阳双倍返还定金；如张阳违约，则董明慧收取的定金不予退还。当日，张阳向董明慧支付定金20万元。
2013年12月28日，张阳与董明慧签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），董明慧向张阳出卖涉案房屋，经链家公司居间服务，双方约定房屋成交价格为180万元（包括房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价40万元），签订房屋买卖合同时支付定金20万元。双方还约定在房屋买卖合同签订之日起90日内，办理转移登记手续。在过户当日将房屋交付给张阳。在违约责任部分，双方约定了逾期交房及逾期付款的违约责任：逾期付款在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
2013年12月28日，张阳、董明慧与链家公司另签订《补充协议》，约定张阳购买涉案房屋的总价款为180万元，张阳应于2014年1月13日前支付130万元（包含已付定金20万元），于2013年2月8日前支付61万元，于2013年2月8日共同办理所有权转移登记手续，并在过户当日办理物业交割手续，房屋所涉及税费均由张阳承担。
2014年1月13日，张阳未能如约支付购房款，直到2014年3月22日，还是未能支付购房款，为此，董明慧向其发函要求解除合同，但对方拒收。
2014年6月，张阳的儿子张洱梓将董明慧起诉至法院，声称其父亲患有精神疾病，要求确认双方之间的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》无效，并要求董明慧返还购房定金20万元。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、确认张阳与董明慧于2013年12月28日签订的就涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年2月7日解除；
二、董明慧于本判决生效后七日内退还张阳定金二十万元；
三、张阳于本判决生效后七日内赔偿董明慧违约金二十万元；
四、驳回张阳的其他诉讼请求。
一审判决后，张洱梓不判决上诉至二审法院，经过二审法院审理后，法院判决：
驳回上诉，维持原判。

二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为，本案双方的争议焦点是：张阳与董明慧签订的房屋买卖合同、定金协议及补充协议是否无效，若有效，张阳是否构成违约。
首先，张阳主张无效的原因，系其在签订合同时不具有民事行为能力。张阳在签订合同前，并未就其民事行为能力进行鉴定或通过法院特别程序宣告其为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。通过鉴定机构的鉴定，无法确认张阳在2013年12月28日签订合同时的民事行为能力。综合本案的情况，法院认为，张阳与董明慧的房屋买卖合同及相关文件是通过房产中介机构居间签署的，作为处分房屋这种大额财产的行为，董明慧在签订合同时理必会相对方的情况进行基本的了解，董明慧表示张阳在签订合同时并未有任何异常，在有房产中介机构的居间下仍然正常签署了房屋买卖合同及相关协议。同时，张阳亦自己以现金形式支付了购房定金。鉴定查体过程也载明"未见精神病症状"，分析说明载明"2009年5月至2013年5月病情平稳，没有证据表明被鉴定人张阳于2013年12月28日签订合同时受精神病性症状直接支配"。因此，本案中不能认定张阳在签订房屋买卖合同及相关协议时，其没有民事行为能力或民事行为能力受限。故张阳以在签订房屋买卖合同及相关协议时不具备民事行为能力而主张房屋买卖合同、定金协议及补充协议无效，法院未予支持。
第二，双方当事人签订的房屋买卖合同、定金协议及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应予履行。双方对于张阳未支付剩余房款均不持异议，因此，董明慧要求解除房屋买卖合同的反诉请求，法院应依法予以支持。董明慧向张阳的居住地址发出解除合同通知书，虽然张阳拒收，但应视为解除合同通知已经到达。解除合同通知书虽仅写明解除房屋买卖合同，但其真实完整意思系解除双方的房屋买卖合同关系，而补充协议系双方房屋买卖合同关系不可分割的一部分，因此，董明慧要求确认双方已经解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，法院应予支持。
鉴于董明慧的证据上并未显示张阳拒收的具体时间，法院考虑快递方式送达的合理时间，认定解除时间为2013年2月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于张阳已经支付的定金，从双方的约定可知，该定金协议系对双方签订房屋买卖合同的约束，双方仅约定在不签订房屋买卖合同的情形下，适用定金罚则，现双方已经依约签订了房屋买卖合同，因此定金应予退还。就违约金，张阳未按补充协议的约定支付房款，构成违约。但董明慧未就张阳违约造成的损失予以举证，张阳亦就违约金标准提出抗辩，主张违约金约定过高，法院综合考虑张阳的违约情形、过错程度，对违约金予以酌定。因此，法院最终判决支持了董明慧的反诉请求，于法有据，是正确的。
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