二手房买卖纠纷律师点评一件二手房买卖纠纷案件

发布日期：2015-11-26 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私，本文当事人姓名已经改为化名。
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案件情况：
周剑与常万宏签订《北京市房地产买卖合同》,合同约定周剑将其所有的本市某处房屋转让给常万宏,转让价格为人民币780万元,房屋建筑面积为130平方米,但双方并未对房屋内厅、室的情况作约定。
之后，双方按约进行房屋交接,同年6月常万宏取得该房屋的《北京市房地产权证》。7月,该房屋所在小区的物业管理部门向常万宏发出违章整改通知,称房屋内被拆除的承重墙须在7月25日前恢复,否则将采取相关措施。常万宏这才得知该房屋原为三房一厅,周剑出售前曾装修过该房屋,破坏了承重墙,该房屋变为二房二厅,但在购房时周剑并未将上述情况告知常万宏。后常万宏与周剑协商,要求周剑修复该房屋的承重墙,但周剑不同意,无奈之下，常万宏在朋友的介绍下委托我作为他的代理律师，将周剑诉至法院要求其将房屋恢复原状。

庭审过程：
被告周剑庭审辩称：常万宏看房时对该房屋的内部结构没有提出异议,而且在常万宏看房后其也再没有对该房屋进行任何改动,所以不同意常万宏的要求。
我方发表代理意见：1、双方当事人签订的《北京市房地产买卖合同》是双方真实意思表达,合法有效,双方均应当按照约定全面履行合同约定的义务。
2、周剑应负的是对该房屋的物的瑕疵担保义务,虽在看房及买卖合同履行过程中,常万宏未表示异议,但周剑没有证据表明其曾告知过常万宏该房屋存在承重墙被破坏,房屋存在物的瑕疵的情况。显然是周剑隐瞒了相关的事实,才导致常万宏违背自己的真实意思表示,购买了该房屋。
3、就本案来说,所以常万宏要求周剑修复该房屋承重墙的诉讼请求是合法有据的。

判决结果：判决法院支持了常万宏的诉讼请求,判令周剑恢复该房屋的承重墙。

资深律师靳双权评析该案：

本案争议的焦点在于周剑对该房屋承重墙的破坏是否负有修复的义务。在买卖合同中,出卖人应就其出卖的标的物,对买受人负瑕疵担保义务。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。
在北京市的审判实践中,买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任,但由于“二手房”买卖中标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。
对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装潢、使用过程中所产生,而是房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人也不承担瑕疵担保责任,但买受人可以以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张
保修责任或赔偿责任。

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