龙某诉杭州佰富勤置业投资有限公司商铺使用权转让纠纷案胜诉

发布日期：2016-03-05 作者：徐小定律师

案情介绍： 2012年7月29日，佰富勤公司（甲方）与龙某（乙方）签订了《商铺使用权转让合同》一份，约定，杭州佰富时代中心（暂定名），由甲方与杭州范家社区经济合作社投资设立的项目公司杭州范家旧城改造建设有限公司联建开发，甲方对杭州佰富时代中心南区5、6号楼1-4层（总建筑面积31400平方米）的整体商业用房拥有独立、完整的使用权、处置权。乙方所受让的商铺为上述物业三楼、Q区、编号为3Q1-044号的商铺，建筑面积11.17平方米，转让总价244858元，合同价款于合同签订之日一次性支付。商铺的使用权转让期限为20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止；商铺使用权分20期，按年度转为租金。甲方预定在2014年12月31日前，将商铺使用权交付乙方，如遇到下列情况，甲方可根据实际情况分别处理，1、遭遇不可抗力，甲方可据实延期；2、因法律法规的改变或政策等政府行为导致商铺使用权无法按期交付，且甲方在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实予以延期；3、因商场整体利益需要，甲方可在预定交付日起六个月内据实予以延期，乙方的商铺使用权相应顺延，但超出六个月交付按逾期交付处理；4、其他非因甲方的客观原因导致商铺使用权无法按期交付，甲方可自预定交付日起六个月内据实予以延期，乙方的商铺实际使用权相应顺延，但超过六个月交付按逾期交付处理；商铺使用权达到交付条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。乙方受让商铺使用权后，乙方将其受让的商铺委托给甲方或甲方指定的第三方实行统一业态规划、招商及经营管理，具体事宜由双方另行签订《委托租赁及管理合同》。甲方未按合同约定交付商铺使用权的，逾期在30日以上的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当按照合同约定价款总额5%向乙方支付违约金。合同不论因何种原因解除，甲方与乙方签署的《补充协议》、《委托租赁及管理合同》及其他相关协议一并解除。同日，双方就《商铺使用权转让合同》签订补充协议一份，约定，商铺使用权转让期限届满后，如乙方按《商铺使用权转让合同》、《委托租赁及管理合同》及该补充协议履行义务，且上述合同同时有效，甲方赠送给乙方2034年1月1日至2048年12月20日的商铺使用权期限，等等。龙霞于签订合同之日向佰富勤公司支付了合同价款244858元。同日，龙霞（甲方）与佰富勤公司（乙方）签订了《委托租赁及管理合同》一份，约定，甲方拥有位于杭州佰富时代中心南区5、6号楼1-4层商业用房编号3Q1-044商铺的使用权，甲方同意将该商铺使用权委托给乙方全权招商及经营管理。委托租赁及管理的期限与《商铺使用权转让合同》约定的商铺使用权转让期限一致，乙方无需再根据《商铺使用权转让合同》的约定进行实际交付。商铺在委托期内，甲乙双方按约定分配商铺的租金收益，前两年不支付回报，第三年开始，一年支付一次，首次支付时间为2015年6月30日前。
办案思路：
接到该案后，我们判定这是一起多发的商铺使用权转让纠纷案件。此类案件一般是开发商为了解决资金问问，通过长期出租或出售的形式融资的一种手段。但是，由于近年来网络购物的兴起，实体商铺遭受重大打击，商铺招商非常不理想，进而造成很多在建商场面临资金链断裂风险，因此相应的很多投资者的投资也都打水漂。而且，开发商在与投资者签订合同时，便已经在事先规避了相关责任。比如将出租或出售行为与委托租赁行为切割，甚至在本案中约定：“委托租赁及管理的期限与《商铺使用权转让合同》约定的商铺使用权转让期限一致，乙方无需再根据《商铺使用权转让合同》的约定进行实际交付”，以最大程度规避开发商的义务。
但是，我们在审核合同后认为，虽然开发商在合同中对交付的形式做了约定，即不需要交付（这是开发商规避自身风险的做法），但是我们认为对交付形式的约定，不代表免除了开发商的交付义务。我们在代理本案后以及在庭审中，向法官详细阐述了这一观点，最终取得了法官的认可。
一审法院判决如下：
一、被告杭州佰富勤置业投资有限公司向原告龙某返还转让款人民币244858元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告杭州佰富勤置业投资有限公司向原告龙某支付利息损失人民币41422元（暂计算至2015年4月28日，此后以人民币244858元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款年利率计算至转让款实际返还之日止），于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告杭州佰富勤置业投资有限公司向原告龙某支付违约金人民币12243元，于本判决生效之日起十日内付清；

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