本案房屋租赁合同能否解除？

发布日期：2016-04-10 作者：张进军律师

本案房屋租赁合同能否解除？

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   【案情】
    2010年7月8日，原告（甲方）叶某华与与被告（乙方）陈某彩签订《门面租赁协议书》，约定原告将其与叶某共同所有房屋出租给被告使用，月租金5800元，租赁期限从2010年8月10日起至2013年8月10日止。《门面租赁协议书》第五条约定“合同期满后，如政府不要求改建，甲方继续租于乙方使用，租金不变及不收取其他费用，如政府要求改建，建好房屋后，同等条件下，乙方有优先租用权。”合同期内，双方均依约履行合同，原告支付租金至2013年8月10日。租赁期限届满，原告于2013年8月11日要求被告搬离租赁房屋，被告不同意。2013年10月1日原告委托律师向被告发律师函，限被告于2013年10月30日前搬出租赁房屋，被告依旧未搬出。
    【分歧】
    针对此案，存在两种不同意见：
一种意见认为，虽然合同约定了租赁期限，但合同第5条约定了延长租赁期限的条款，假如政府不改建房屋，原告应继续向被告租赁房屋。这一条款是长期租赁期限，依照合同法规定，如未超过20年，都是有效的。原告诉求不应获得支持。
另一种意见认为，《门面租赁协议书》第五条“合同期满后，如政府不要求改建，甲方继续租于乙方使用，租金不变及不收取其他费用，如政府要求改建，建好房屋后，同等条件下，乙方有优先租用权。”的约定属租赁合同到期后的租赁期限没有约定或约定不明，依法应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原告诉求应获得支持。
    【审判】
    法院经审理认为，原、被告于2010年7月8日签订的《门面租赁协议书》，经当事人协商一致，意思表示真实，属有效合同。2013年8月10日租赁期限届满，原告继续租用房屋，双方没有续签租赁合同。从《门面租赁协议书》第五条约定内容看，合同期满后，如政府不要求改建租赁房屋，承租方可继续承租使用，如政府要求改建，建好房屋后，同等条件下，乙方有优先租用权，但对于合同期满后的租赁期限即续租的期限没有明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”以及第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案租赁合同期满后原、被告之间的租赁关系为不定期租赁。租赁合同期满后，原告于2013年10月1日以书面形式向被告送达了解除合同通知书，依法履行了通知义务，合同可以解除。被告认为《门面租赁协议书》第五条约定属长期租赁期限，是对该条款理解上的错误，法院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》判决，解除原告叶某华与被告陈某彩之间的不定期租赁合同。
【评析】
    本案处理涉及的问题：涉案的门面租赁协议是否存在约定或法定解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案租赁合同期满后原、被告之间的租赁关系为不定期租赁。那涉案的不定期租赁又是何时解除的呢？在实践中，一种意见认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，解除合同的通知到达对方时合同即解除。原告于2013年10月1日将书面通知送达被告，要求解除租赁合同，限期搬出租赁房屋。故双方的租赁关系在2013年10月1日即已解除。第二种意见认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人解除合同的，应当在合理的期限之前通知承租人。本案原告通知被告解除合同的期限不合理，且其在通知中明确要求被告于2013年10月30日前搬出，双方的合同应当到2013年10月30日解除。笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力，《中华人民共和国合同法》第九十四条和九十六条分别作出了规定。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(五)法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”对于何为“法律规定的其他情形”？《合同法》第二百三十二条所规定的情形应当属于此列。该条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合上述的几条规定可以确定，在不定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，至少有两个方面的限制：1、必须要在合理期限之前通知承租人；2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。

作者：蒋妍，来源：广西法院网。

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