著名二手房交易律师点评一件央产房买卖合同效力纠纷案件

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文系房屋继承纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
张能看为王丽鹏、张能扎所生育的女儿，1995年4月11日，张能扎与王丽鹏在北京市西城区人民法院协议离婚，双方约定张能看由张能扎自行抚养，位于西城区的诉争房屋一套由王丽鹏继续居住。
北京市西城区残疾人联合会在2001年11月28日填发的残疾人证记载：张能看为智力残疾人，其监护人为王丽鹏。
诉争房屋原产权人为国家某局级单位，2001年11月19日经房改售房产权归个人所有，2004年4月15日诉争房屋所有权人登记为张能看。张能看在庭审中出示的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》的主要内容为：出卖人为张能看，买受人为黄鹏、袁政。出卖人所售房屋坐落于北京西城区，建筑面积共82.1平方米，无抵押情况，无出租情况，成交价格为200万元，签订时间2009年1月10日。袁政、黄鹏出示的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）的主要内容与上述合同内容一致，合同中出卖人信息、房屋基本情况、房屋权属情况、成交价格等内容均系张能看的母亲王丽鹏手写填写。
在北京市西城区房屋管理局存档的《存量房屋买卖合同》载明：网签日期为2009年1月10日，房屋成交价格为50万元，合同签订时间为2009年1月19日。上述合同签订后，诉争房屋交付黄鹏、袁政。
2009年1月10日，黄鹏使用其配偶张鹏账户向王丽鹏账户转账支付100万元，王丽鹏书写了内容为：“今收到黄鹏购买诉争房屋购房款一百万元整”的收条。2009年1月20日，诉争房屋的房屋所有权人登记为黄鹏、袁政，共有情况为按份共有，黄鹏的共有份额为70%，袁政的共有份额为30%。
2009年2月9日，黄鹏使用配偶张鹏账户向张能看账户转账支付33万元，王丽鹏书写了内容为：“今收到房款人民币三十三万元整”的收条。
2012年4月8日，张能看与李文龙登记结婚。
张能看曾于2014年5月14日起诉袁政，要求解除双方于2009年1月10日签订的房屋买卖合同，同时要求袁政依照合同所受让的位于西城区的诉争房屋30%份额返还给张能看。2014年6月13日，双方达成和解协议，和解协议内容为：被告袁政于调解书生效后十五日内将诉争房屋百分之三十的份额返还给原告，并配合原告张能看办理产权变更登记，办理相关手续所需费用均由原告张能看承担。
2014年8月13日，北京市西城区残疾人联合会填发的残疾人证记载：张能看为智力残疾人，家庭住址为西城区201号，监护人李文龙。2014年12月16日，北京市西城区人民法院就王丽鹏的宣告张能看为限制民事行为能力人的申请，法院经审理后做出宣告张能看为限制民事行为能力人的判决。
2015年5月12日，张能看将袁政、黄鹏起诉至法院，要求确认双方在2009年所签订的《存量房屋买卖合同》无效。
 
法院审理过程：
在法院审理过程中，法院经审理查明：
诉争房屋自2009年2月至2014年10月期间，由袁政和黄鹏出租获取房屋收益。自2015年2月以来，诉争房屋实际由张能看居住使用。
张能看和袁政之间经法院调解书确认房源返还其诉争房屋30%的产权份额尚未进行变更登记。
 
审理结果：
北京市西城区人民法院经审理后判决：
驳回张能看的诉讼请求。
一审判决后，张能看不服上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
北京市二手房屋买卖纠纷律师靳双权案件点评：
北京市二手房买卖纠纷律师靳双权认为，本案是一起涉及无民事行为能力人、限制行为能力人签订合同的效力问题所引发的房屋买卖合同纠纷，本案法院的裁判关键在于张能看签订《存量房屋买卖合同》的行为是否有效。
根据我国《民法通则》有关规定，不能辨认自己行为能力的精神病人为限制行为能力人，其不能独立实施的民事法律行为应当由其法定代理人代为行使。精神病人由其有监护能力的配偶、父母、成年子女或者其他近亲属担任他们的法定代理人。
本案中，张能看和袁政、黄鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》时，已成年但尚无配偶，因此应当由其父母作为其监护人。记载其为智力残疾人的残疾人证自2001年12月起一直存在并延续至今，且均有监护人信息，2014年张能看呗法院宣告为限制行为能力人，因此张能看在2009年所签订的《存量房屋买卖合同》不能独立实施，应当在监护人的监护下实施。
庭审中法院经审理查明，张能看的母亲王丽鹏填写房屋买卖合同时该合同中的出卖人信息、房屋信息、房屋权属及房价款等相关信息表明张能看的母亲王丽鹏全程参与了张能看和黄鹏、袁政签订房屋买卖合同。王丽鹏收取购房款后转交张能看的行为表明王丽鹏参与了该房屋买卖合同的履行，因此张能看出售诉争房屋并非独立实施，实在其监护人王丽鹏的监护下实施，并且其出售房屋的价款符合当时的市场价格，因此其行为应当认定为有效。同时，其所签订的《存量房屋买卖合同》亦合法有效。
综上，法院的判决是正确的。