房地产律师解析一起二手房买卖合同纠纷

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文系知名二手房交易律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
张子国系诉争房屋的所有权人，2005年6月23日，张子国和李威签订了《北京市二手房买卖合同》，双方在合同中约定：李威购买张子国拥有的位于北京市东城区的诉争房屋，房屋交易款45万……同时双方在合同中约定在房屋产权交割完毕前，买卖双方不得以任何理由更该房屋交易价格；不能以任何理由取消房屋交易。2006年2月12日，张子国和李威签订了《补充协议》，双方在该协议中约定因国家政策原因诉争房屋暂时不能过户，经双方协商先将购房款全额45万元全部结清，待政策明确后在办理过户手续。当日，李威支付了购房款45万。
后李威的配偶王曼春于2006年将诉争房屋出售给了宋帆，双方协商一致诉争房屋以38万元的价格转让，宋帆先支付31万，余款7万待过户时支付。2006年2月6日，宋帆向王曼春支付了购房款25万，2006年3于17日又支付了购房款6万，王曼春对此出具了收条。随后，王曼春将诉争房屋交付给了宋帆使用，张子国将诉争房屋的所有权证书交给了宋帆。同时双方变更了其他相关手续。出售该房屋给宋帆时，该房屋仍未具备上市交易条件。
2014年4月，该房屋具备了上市交易条件，宋帆找到了李威和林秀英要求过户，但由于双方之间存在矛盾，过户事宜未能达成一致。
随机宋帆将李威起诉至法院，并将林秀英列为第三人，诉请法院判令李威和林秀英配合其办理诉争房屋所有权转移登记手续，将诉争房屋过户至自己名下。
 
审理经过：
庭审中，法院查明王曼春在2006年出具了两收条。第一张为2006年2月6日，第二张伟2006年2月17日，两张借条的分别为：收到宋帆房款25万元，王曼春2006年2月6日；收到宋帆房款6万元，2006年2月17日。同日，其又出具一份收条，内容为：今收到宋帆诉争房屋购房款31万元，该房屋总价为31万元。收款人王曼春，2006年2月17日。
王曼春认可上述收条均系其签署，且收到了宋帆支付的31万，但表示双方并没有签署房屋买卖合同。宋帆则表示双方没有签署房屋买卖合同，但递交了诉争房屋的房产证。李威、张子国和王曼春则表示该房屋产权证书已经作废，并提交了张子国2010年通过挂失取得的诉争房屋房产证原件。宋帆对此表示认可，关于没有支付的7万元，宋帆则表示双方口头协商在过户时再支付剩余款项，现在他表示随时可以支付该款项。李威、王曼春对此不予认可。
宋帆提交了张子国书写的收取宋帆诉争房屋2010年到2011年及2014年11月到2015年2月供暖费的收条。张子国对上述收条予以认可。随后宋帆有提交了落款为张子国的收到宋帆2006年到2010年供暖费收条复印件，张子国对此不予认可，提出上述期间的供暖费系自己缴纳，但就其主张为提供相应的证据加以证明。
庭审中，王曼春和李威表示李威一开始对王曼春出售诉争房屋不知情，李威是在王曼春收取购房款之后才知道她将诉争房屋出售给了宋帆，李威并不同意出售诉争房屋，他曾经因为要求宋帆腾房的事情和宋帆发生过冲突。宋帆则表示李威参与了诉争房屋的买卖交易过程，同时宋帆提交了王曼春代李威签署的租房合同原件、李威签署的物品清单原件以及李威得身份证复印件，以此证明李威租赁了案外房屋104号房屋，并且实际参与了诉争房屋的交易全过程。王曼春和李威则表示认可证据，但不认可李威租赁房屋就是参与了卖房。
在法院庭审中，证人张衡出庭作证，证明其与宋帆、王曼春是好友，2005年左右宋帆想在北京买二手房，当时王曼春是房屋中介人员，所以就给王曼春打电话说明了情况，王曼春就带着她和宋帆看了几处房子，其中有次带着王曼春的家里，当时李威也在家，王曼春提出楼上有一套房子，并和李威说把他们的房子卖给宋帆，李威当时说可以，就和两人看房，当时两人商量房款31万，等房东回来后在给5万就办手续。随后宋帆把钱给了王曼春。宋帆表示认可证人证言且证明了李威对出售诉争房屋是知情的。
法院经审理得知该房屋具备上市交易条件，经询问得知宋帆非京籍且没有达到连续5年以上的在京缴纳社保或个人所得税的记录以及北京市工作居住证。
 
审判结果：
北京市东城区人民法院经审理后判决：
一、张子国于判决生效后七日内协助李威将诉争房屋过户至李威名下；
二、李威在取得上述房屋所有权证书后七日内协助宋帆将诉争房屋过户至宋帆名下，同时宋帆将余款5万元给付李威。
 
一审判决之后，李威不服上诉，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
知名二手房交易律师靳双权案件点评：
知名二手房交易律师靳双权认为，本案双方所争议的焦点在于合同是否成立。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”
本案中被告李威在购房后并未居住使用诉争房屋，其还租赁了该房屋所在楼的另一件房屋，并在该房屋内居住。其主张对王曼春出售诉争房屋不知情的说法不能成立。
第一，李威在购房后对该房屋长期“不闻不问”不符合常理；第二，2010年李威已经知道诉争房屋被出售且已经被宋帆居住之后认为提起诉讼，并且其在庭审中的陈述也无法佐证他对王曼春售房一事不知情。然而，即使事实真如李威所说他不知道王曼春出售诉争房屋的事情，王曼春出售诉争房屋构成了无权处分，也不能认定诉争房屋的买卖合同是无效的。因此无声所提出的他对诉争房屋买卖不知情的说法不能导致对合同效力的否认。
宋帆在庭审中所提交的证据及其居住在诉争房屋内的客观事实可以证明，宋帆和王曼春之间的买卖合同关系已经成立。李威在知道宋帆居住诉争房屋的情况下部提出诉讼，更加可以证明他本来就和王曼春一同出售了诉争房屋，或者对王曼春出售诉争房屋的合同予以追认。不论如何，房屋买卖合同都是成立的。
因该合同的设立并未违反法律强制性规定，所以该合同合法有效。本案中第三人主张解除合同，但及时解除合同，也是由王曼春作为无权处分人和宋帆形成事实上的买卖合同关系，而第三人主张解除，也是证明了其与无声之间的合同是有效合同，而法院的处理结果和最终处理结果也是一样的。
按照房屋买卖合同的交易习惯及一般规定，买受人有支付对价款的义务，出卖人有交付房屋并协助办理过户的义务。因该房屋系不动产，我国不动产交易需要进行登记方式完成交付，因此宋帆起诉要求协助办理过户手续，于法有据，法院应当对其请求予以支持。
因该合同成立时间早于2011年2月17日且为二次转让，法院判决产权人将所有权先行过户到李威名下再由李威过户到宋帆名下的判决结果，符合法律规定，是正确的。
综上，法院的判决是正确的。
 
律师提示：
二手房交易纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
靳双权律师曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。