房产律师靳双权解析一件借名买房案例

 
借名买房律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量的房产纠纷案件，如借名买房案件、房屋买卖案件等房产纠纷案件，靳律师在天通苑、回龙观等地区办理了大量的借名买房案件，积累了很多实战经验，现靳律师将这些经验总结为借名买房案例，以期帮助更多当事人，为大家讲解相关法律知识。本文是靳双权律师曾办理过的一件借名买房案件，现将此案件改编成为借名买房案例，望读者耐心阅读。
 
案件介绍：
张坤的丈夫王小二和王丹系兄妹关系，2005年2月1日，张坤、王小二以王丹的名义和北京市某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，购买了本案诉争房屋，后张坤、王小二缴纳购房款37.9万、公共维修基金7581元、综合地价款2168元以及契税5800元、印花税194元及产权代办费600元。随后房地产公司交付了诉争房屋，张坤对诉争房屋进行了装修，并居住使用至今。2007年9月8日，张坤、王小二领取了诉争房屋的房屋所有权证书，房屋性质为经济适用住房。
2013年10月11日，王丹补办了诉争房屋的房屋所有权证书。
2014年6月19日，张坤找到王丹要求过户，但遭到了王丹的无端拒绝。之后的日子里，双方多次因过户事宜没有达成一致意见，因此双方为此多次发生争执。
2015年5月，张坤将王丹起诉至法院，要求解除双方之间的借名买房合同，并要求王丹返还购房款及相应的款项，并赔偿房屋升值损失。
 
庭审过程：
法院经审理查明，2014年4月19日王丹曾将张坤起诉至法院，要求张坤腾退诉争房屋。在该案件审理过程之中，王丹以诉争房屋系张坤借住为由，要求其腾退房屋；张坤以其系借名买房为由进行答辩，拒绝腾退房屋。同年11月，法院作出3381号民事判决，判决张坤于判决生效后六个月内将诉争房屋腾退给王丹。后张坤不服，上诉至二审法院，二审法院在2015年4月做出终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。目前该判决已经生效。
王小二在2009年10月去世，其父母早于其去世，没有留下遗嘱，王小二和张坤系夫妻，两人婚姻存取期间育有一女王华，在本案中王华表示自愿放弃继承王小二遗产的权利。
庭审中，双方均认可诉争房屋的入住手续系张坤办理，《商品房买卖合同》、购房发票、契税等原件一直在张坤处。王丹称因自己一直在国外居住，每年只是偶尔回国，因此委托张坤办理房屋相关手续，所以原件在张坤手中。同时提供一份单位证明，该证明中载明，杨舒于2006年3月到2012年5月任职某公司欧洲代表处总代表。在此期间，杨舒的妻子王丹遂任，并在法国巴黎常驻。张坤认为该证明不能证明双方系借助关系，也不能否认诉争房屋是其购买的事实。关于补办诉争房屋所有权证书一事，王丹称是因为要求张坤将所有权证书返还遭到拒绝后，他又想房管部门申请补办的。王丹认可其没有支付诉争房屋的购房款。
案件审理时，经张坤申请，法院委托评估公司对诉争房屋的市场价值及装修价值进行评估，结果为：该房屋市场价值为276.2万元，装修价值为5万元。
 
审判结果：
一审法院审理后判决：
一、解除张坤、王小二和王丹之间的借名买房关系。
二、王丹于判决生效后十日内退还张坤购房款38万元、综合地价款2350元、契税5800元，印花税、公共维修金、产权代办费及天然气卡费8800元。
三、王丹于判决生效后十日内赔偿张坤装修损失5万元。
 
一审判决后，王丹不服一审判决结果，上诉至二审法院，二审法院审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
借名买房律师靳双权案件评析：
借名买房律师靳双权认为，本案双方所争议的焦点主要在于张坤、王小二和王丹之间是否存在借名买房关系。
本案庭审中张坤提交了诉争房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收据等多项手续的原件，结合其出资装修并自房屋交付之后一直长期居住在诉争房屋之内的事实，可以认定其借用王丹名义购买了诉争房屋，并居住在此内。对于王丹主张其借住、委托代办房屋相关手续的主张，因王丹没有提交相应的证据，因此对张1的主张法院没有采信。
本案原被告双方借名买卖的诉争房屋虽系经适房，但该房屋的原始购房合同系2008年4月11日前签订，且产权登记及缴纳契税时间均已超过五年，具备上市交易的条件，因此张坤、王小二的及诶名买房合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。在借名买房合同履行期间，王丹起诉要求张坤腾房的行为，应当视为其以自己行为表示不履行合同义务，在张坤确认诉争房屋归属未果的前提之下法院判令退还房屋，合同目的已经无法实现，因此法院支持了张坤要求解除借名买房关系的请求。
合同被解除之后，购房款、综合地价款、契税等费用应当由王丹退还给张坤，而在张坤居住使用诉争房屋时产生的电费、物业费、水费等费用应当由张坤自行承担。诉争房屋内的空调、热水器等物品并没有和房屋形成附合，应当由张坤自行拆除；电线等设备设施已经和房屋形成附合的，无法发还应当由王丹折价补偿，具体应当以评估报告确认的数额为依据。
因王丹违约在先，且其有悖诚实信用原则，因此对于合同的解除负主要责任；张坤明知自己没有购买经适房的资格仍然进行借名买房的行为，也有一定的过错，因此王丹应当依照其过错程度赔偿给张坤相应的损失。
综上所述，法院的判决是正确的。
 
律师介绍：
易盛借名买房律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名拥有成功办理借名买房案件经验的专业律师组成借名买房专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量经济适用房借名买房案件后，总结办理借名买房案件的经验，之后又整理北京市各级法院审理借名买房案件的判例及相关的法律法规，并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨，了解了法院审判尺度。律师团队作战，从庭前取证到庭审策略，都有制定详细的诉讼方案，确保全面维护委托人的合法权益。
 
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