房地产律师靳双权办理过的一起央产房案件

发布日期：2016-07-27 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起在限购政策之前签订房屋买卖合同，而买房人不具备购房资格，多年后买房人反悔要求解除房屋买卖合同的纠纷，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

案件介绍：
李进（甲方）和张才（乙方）曾在2004年10月27日签订了《购房协议》，约定李进将诉争房屋以53万元的价格出售给张才。《购房协议》中双方约定的内容如下：“……甲方愿意将自己拥有的一套坐落于宣武区8号（本案诉争房屋）住宅房屋出售给乙方。经甲乙双方友好协商，达成以下协议：……付款期限：1、分期付款；2、首付款30万元，自双方签字后5日内交清，待甲方办完产权证及过户手续交给乙方后5日内乙方付清剩余款项23万元……四、双方责任：……2、甲方为乙方提供合法办理产权证及过户相关手续所必备的证件，并负责过户到乙方；3、甲方在拿到产权证后，负责尽快办完过户手续；4、如甲方拒绝办理产权协议，乙方有权终止买卖关系，甲方需将乙方已交付给甲方的款项及已交款总额的10%作为年度违约金，一并退还给乙方；5、如由于一方的原因甲方不能过户，或者乙方违反协议不按期付款，甲方有权收回房屋，甲方将扣除乙方已交款总额的10%作为年度违约金，甲方将剩余款项退还给乙方……”合同签订之后，张才依照购房协议的约定向李进给付了首付款30万元。
2014年12月14日，诉争房屋过户至李进名下，房屋性质系按经济适用住房管理。
2015年8月4日，李进将张才起诉至西城区人民法院，诉求法院解除双方之间的购房合同，并诉求张才退还诉争房屋。

庭审过程：
法院经审理查明，张才为非京籍且没有在北京缴纳社保及个税。
审理了过程中，法院向中央和国家机关住房交易办公室发函询问诉争房屋管理单位、上市交易是否存在限制等情况。在京中央和国家机关住房交易办公室回函称：“诉争房屋属于央产房，原产权单位为文化部，房屋性质为‘按经适房管理’。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》规定，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台之前，不得上市交易、出租、出借，也不能擅自改变住房用途。有关上市交易政策的研究和制定并非本单位职责。”

审判结果：
北京市西城区人民法院经审理后判决：
驳回李进全部诉讼请求。

一审判决后，李进不服一审判决结果，上诉至北京市二中院，经二中院审理后，二中院判决：
驳回上诉，维持原判。

房地产律师靳双权案件点评：
房地产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，李进和张才签订的《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，双方均应当依约旅行。张才并非北京市户籍，并且没有在北京缴纳社保和个税，依照现行限购政策，其并不具备在京购房资格，但双方的购房协议签订于北京市房屋限购政策出台之前，依照相关政策规定，双方的合同可以继续履行。
张才已经依照合同约定履行了缴纳首付款并实际占用了诉争房屋，接触合同会导致当事人之间利益明显失衡。李进以张才不具备购房资格为由要求解除合同，缺乏事实及法律依据，法院不应予以支持。李进已经收取了部分房款，张才也已经实际使用诉争房屋，依照相关规定及中央和国家机关住房交易办公室的复函，诉争房屋上市交易的相关办法还没有出台，诉争房屋所有权无法转移，为此双方均部分实现了合同目的。李进以合同目的不能实现为由主张解除合同，也缺乏事实和法律依据，法院没有予以支持是正确的。
综上所述，法院的判决是正确的。

律师介绍：
中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远房地产律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。

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