房产律师解析一件善意取得房屋物权案件

发布日期：2016-09-01 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起善意取得房屋物权案件案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
方兰淑与赵伟良系夫妻关系，双方于2003年9月17日登记结婚。
2003年8月5日，赵伟良与案外人高煌签订《房屋买卖协议书》，约定赵伟良以41万元的价格向高煌购买涉案房屋。同时，赵伟良与银行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定赵伟良向银行贷款30万元，贷款期限为2003年8月5日至2023年8月5日，赵伟良以涉案房屋提供抵押担保。2003年9月15日，涉案房屋登记至赵伟良名下。
2013年8月20日，赵伟良与刘淑莲签订《存量房屋买卖合同》，约定刘淑莲以160万元的总价向赵伟良购买涉案房屋。同日，涉案房屋登记至刘淑莲名下。诉讼中，刘淑莲与赵伟良称，双方在网签合同中约定的成交价格是160万元，但实际的成交价格为200万元。为证明支付购房款的情况，刘淑莲提交了银行个人业务凭证、个人转账凭证、交易明细等证据。方兰淑指出，上述转账凭证中，2013年8月23日是刘淑莲转给张伟的款项，与本案无关，且根据现有转账凭证不能证明刘淑莲已经支付全部购房款。关于2013年8月23日的转账凭证，刘淑莲称是赵伟良指定收款人才会出现上述转账凭证。
经方兰淑申请，法院委托评估公司就涉案房屋在2013年8月17日的市场价值进行评估。2014年2月1日，评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋2013年8月17日的房地产市场价值为总价222万元。刘淑莲对房地产估价报告提出异议，认为报告书的内容存在严重错误，涉案房屋的建成年代为1995年，评估时点为2013年8月17日，住宅房屋的法定使用年限为70年，至评估时点时，土地剩余使用年限应为50年，而估价报告中错误认定剩余年限为60年，相差10年的产权，导致其依据错误的使用年限做出的最终估价结论不真实、不准确，严重影响了评估报告的合法效力，故该报告书的结论不能作为本案的定案依据。2014年3月20日，评估公司回复称：“估价对象原产权性质为已购公房，土地使用权性质为划拨，无使用年限限制。后来方兰淑夫妻于2003年9月购买了此住房，根据北京市有关规定，该房产的产权性质变更为商品房，土地使用权性质变为出让，出让年限70年；2003年9月至评估时点2013年8月17日已使用年限约为10年，故估价对象土地剩余使用年限为60年。”刘淑莲主张评估价格过高，但表示不申请重新鉴定。

二、法院审查
现涉案房屋的居住使用人为刘淑莲。又查，2013年11月3日，刘淑莲与中恒公司签订《房屋最高额抵押贷款合同》，约定在涉案房屋上设立抵押权，被担保主债权数额为100万元，债权确定的时间为2013年11月28日至2023年11月28日。2013年11月25日，房屋管理局为刘淑莲及中恒公司办理抵押登记。
方兰淑主张赵伟良与刘淑莲之间存在不正当关系，二人就涉案房屋的买卖有恶意串通、明显低于市场价格的情形，因此要求确认房屋买卖合同无效。方兰淑提交了视听资料，赵伟良与刘淑莲对视听资料均不予认可。
另，方兰淑于2013年7月诉至法院，要求与赵伟良离婚。
一审法院判决后，方兰淑不服上诉至二审法院，称一审法院认为认定合同有效之后，又认为构成善意取得的结论是相悖的。因此请求法院重新裁判。

三、法院判决
一审判决：
驳回方兰淑的诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于赵伟良与刘淑莲就涉案房屋所签的《存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通、损害第三人利益的情形以及刘淑莲购买涉案房屋的行为是否符合我国物权法第一百零六条规定的情形。
首先，关于房屋善意取得中“善意”的判断标准。买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。
涉案房屋在转让给刘淑莲之前登记在赵伟良名下，且赵伟良购房时间和产权过户登记时间均在赵伟良与方兰淑结婚之前，赵伟良个人支付了首付款11万元，双方婚后共同还贷8万元左右。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。可见，涉案房屋在受理离婚纠纷的法院做出相应判决之前，其产权属性是否为赵伟良和方兰淑共同所有并不明确，刘淑莲信赖产权登记的信息而与赵伟良进行交易尚不属于恶意行为。方兰淑称刘淑莲与赵伟良有不正当关系，但不论该事实是否有证据予以佐证，均无法说明不动产登记证书有错误或能够推定刘淑莲了解赵伟良与方兰淑的夫妻财产情况而存有恶意串通行为，故刘淑莲应被认定为善意。
其次，合理的价格转让是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。本案经评估机构对涉案房屋的市场价格进行评估，刘淑莲和赵伟良的房屋转让价格尚不属于明显不合理低价。方兰淑称赵伟良自认其将涉案房屋与屋内家具一并卖予刘淑莲，主张赵伟良与刘淑莲转让房屋的价格过低。而刘淑莲对其陈述的事实不予认可。靳律师认为，在涉案合同中未涉及屋内家具的买卖问题。仅凭赵伟良一方在另案中的自述，不能证明刘淑莲与赵伟良的房屋交易行为还包括购买屋内家具且家具已经实际交付。方兰淑以刘淑莲购房款包括价格不菲家具为由，主张赵伟良与刘淑莲转让房屋的价格过低、二人恶意串通，无事实与法律依据，法院无法予以采信。
再次，关于房款的支付。主要争议是一笔刘淑莲向案外人张伟支付的50万款项是否属于刘淑莲应付房款的一部分。刘淑莲与赵伟良在本案中均认可刘淑莲与案外人张伟的委托付款行为。方兰淑不认可上述事实，认为刘淑莲与赵伟良伪造了刘淑莲与张伟的交易行为，存在恶意串通。但是方兰淑对其主张未向法院提供有效证据予以证明。故本院对其主张无法支持。
最后，涉案房屋已经办理完毕产权的变更登记，而房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。
综上，刘淑莲向赵伟良购买涉案房屋构成善意取得，方兰淑要求确认赵伟良与刘淑莲之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，依据不足，法院判决不予支持。

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