一房二卖案件

发布日期：2016-09-05 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起一房二卖案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1、原告侯灵清诉称：2004年7月30日，其与宋郑开自愿签订了《房屋买卖协议》，约定宋郑开向其出售301房屋。现宋郑开从2012年初开始强行逼迫其腾退房屋，严重影响了其日常生活。因此诉请法院判令确认其为301房屋的所有权人，宋郑开协助其办理产权过户手续；诉讼费由宋郑开负担。
2、被告宋郑开辩称：不同意侯灵清的诉讼请求。其当时出卖房屋是为了规避债务才以不合理的价格将房屋出售给侯灵清，并非其真实的意思表示。涉案房屋坐落在本市中心地段，80平米的房子以9万元的价格出卖完全是为了规避其与陈光志之间的债务。该买卖合同系恶意串通，为了规避债务而签订的假合同，当时其签名是在一张白纸上，并不是在合同上，合同应为无效。而且侯灵清的女儿聂淑琴与其办理离婚手续时，要求其除了一套公租房外，净身出户，是不公平的。
3、第三人陈光志辩称：不同意侯灵清的诉讼请求。2004年5月7日宋郑开已经将涉案房屋出售给其，宋郑开为了逃避履行合同，与其当时的亲属侯灵清恶意串通，故意不腾退房屋，致使其至今没有拿到该房屋，宋郑开应继续履行与其签订的房屋买卖合同。故不同意侯灵清的诉讼请求。
二、法院查明
宋郑开与聂淑琴原系夫妻关系，二人于2009年离婚，侯灵清系聂淑琴之母。侯灵清（乙方）与宋郑开（甲方）于2004年7月30日签订《房屋买卖协议》，约定：甲方宋郑开将301室房屋以9万元的价格出售给乙方侯灵清，并保证该房屋没有产权纠纷，属甲方本人所有。甲乙双方在本协议签订之日乙方将房款以现金方式一次付给甲方；协议签字生效后，房屋的产权归乙方所有；乙方因户口不在此处，若涉及与该处有行政方面事宜，由甲方与该处协调。
宋郑开与聂淑琴于2009年10月19日签订《自愿离婚协议书》，关于财产双方约定：（1）双方共有的1201室一居室住房归男方宋郑开所有；（2）双方共有的501号的一居室住房归女方聂淑琴所有；（3）双方共有的301住房已由女方聂淑琴母亲侯灵清于2004年以9万元人民币买下，目前还没有办理过户手续，有待过户时还需宋郑开协助办理，不得再提出无理要求。"侯灵清签订《房屋买卖协议》后入住本案争议房屋并居住至今。
宋郑开称其于2004年向案外人陈光志借款15万元，并于2004年5月17日向陈光志出具借条，借款15万，一年内还清。2004年5月7日，宋郑开（甲方）与陈光志（乙方）签订《北京市二手房屋买卖合同》，由甲方以30万元的价格向乙方出售301房屋，因为甲方欠乙方15万元，因此签订合同后，乙方再支付甲方4万元作为首付，剩余的10万元在过户后15日内支付。宋郑开为陈光志出具收据。
本案争议房屋301，系宋郑开继承取得，宋郑开于2009年5月23日取得房屋所有权证，现房屋所有权证由侯灵清持有。该房屋系房改房，为央产房，原不能上市出售。根据原产权单位最新政策，单位出具相关手续后房屋可以上市出售。
在原审审理中，宋郑开申请对2004年7月30日签订《房屋买卖协议》上的签字进行笔迹鉴定，但因其未能在规定的期限内交纳鉴定费，亦无法提供样本，故鉴定程序终止。

三、法院判决
一审判决：
1、宋郑开于判决生效后十日内协助侯灵清办理301房屋的过户手续。
2、驳回侯灵清其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
侯灵清与宋郑开于2004年7月30日签订《房屋买卖协议》，以及宋郑开与陈光志签订的《北京市二手房屋买卖合同》，均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力法院予以确认。各方均应按协议约定履行各自义务。宋郑开关于向侯灵清出售房屋不是其真实意思表示，是在空白纸张上签字的抗辩，因其未能提交证据证明上述事实，宋郑开作为完全行为能力人，对其签字应当承担相应的民事责任，因此法院不予采信。宋郑开关于房屋出售价格过低合同显失公平的抗辩，因该房屋系其与聂淑琴夫妻关系存续期间继承取得，双方均有亲属关系，且当时房屋不能上市交易，按房屋所有权证登记的建筑面积，房屋出售价格并未明显低于市场价格，故对其抗辩法院不予采信。
本案争议焦点在于宋郑开应当继续履行与侯灵清签订的《房屋买卖协议》还是继续履行与陈光志签订的《北京市二手房屋买卖合同》。宋郑开不是房屋的无权处分人，故本案不适用善意第三人取得制度，三方当事人关于对方是否善意的意见法院均不予采信。签订合同后，宋郑开已经将房屋、房屋所有权证交付侯灵清，侯灵清支付了购房款并居住至今，双方均已履行合同主要义务，而宋郑开和陈光志签订合同后，陈光志并未实际取得房屋，多年来亦未通过法律等途径主张权利。故宋郑开应当继续履行其与侯灵清签订的《房屋买卖协议》。现侯灵清要求宋郑开协助办理过户手续，理由正当，证据充分，法院予以支持。但其要求法院直接确认房屋归其所有，因尚未办理房屋过户手续，法院不宜直接确认，故法院不予支持。关于宋郑开从未收到9万元房款的抗辩，因其在于聂淑琴签订的自愿离婚协议中，已经认可该房屋已由侯灵清于2004年以9万元价格买下的事实，故法院不予采信。关于宋郑开与陈光志之间的纠纷，双方可另行解决。

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