一起因一房二卖而引发的房屋买卖纠纷案件

发布日期：2015-06-16 作者：靳双权律师

案情介绍：
2007年1月25日，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某购买李某的一套房屋，签约当天支付给李某定金2万元，10日内支付购房款20万元，余款25万元在办理过户手续时一次性支付；李某确保2007年2月28日前将房屋交给张某，4月15日钱取得产权证，并于3日内办理产权变更手续。合同签订后，张某依约履行了付款义务，李某也按照约定时间交付了房屋，张某随后开始装修。
2007年4月14日，李某突然同志张某不再履行合同。4月21日张某到外地出差，返回后发现门锁被换，房子也被他人进住。经了解，李某早在4月14日就已经把房子卖给了王某，并已办理完房屋过户手续。于是张某在靳双权律师的建议下将李某告上法院，要求李某双倍返还定金，并返还已支付的购房款、赔偿装修损失14万元。
李某在庭审中辩称，双方签订的合同仅是关于诉争房屋的一种买卖意向，双方尚未签订正式的房屋买卖合同，所以自己不存在违约行为，不应双倍返还定金；其在3月8日即告知张某不再履行合同，但张某仍对房屋继续进行装修，人为扩大损失，对此也不应赔偿。

法院判决：
法院经过审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，并非李某所称的一种买卖意向。李某单方违约，须承担违约责任，应当双倍返还定金。对于李某辩称其3月8日即告知张某不再履行合同，由于李某未提供相关证据证明，法院不予采信。最后判决解除双方的房屋买卖合同，李某返还张某已支付的购房款、双倍返还定金，并赔偿张某装修损失8.7万元。

房产专业律师靳双权分析：
（一）   双方签订的合同是否有效
根据我国民法、合同法规定，只要是具有独立民事行为能力的人，根据其真实意思表示订立合同，且支付了合理对价、不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合同即成立；依法成立里的合同，自成立时生效并受法律保护。本案中张某和李某根据自己的真实意思表示签订合同，合同对标的、价款、旅行方式等都做出了明确约定，因此是合法有效的，并非李某所说的买卖意向。
（二）   房屋归谁所有
    李某与张某之间的合同依法有效，李某与王某之间的合同也因相同的理由依法有效，并不是说李某已经就该房屋与张某签订合同，就不能再与他人签订合同，这是出卖人的自由。但是李某必须承担违约责任，这是违反合同应当承受的法律后果。既然两个合同都有效，那么房屋的归属到底如何呢？由于李某已经和王某办理了房屋产权过户手续，房屋所有权经登记已经转移给了王某，因此，现在王某才是房屋的合法所有人。办理产权过户登记与否的区别在本案中体现得淋漓尽致。
（三）   违约方应承担的违约责任
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中张某根据合同约定如期支付了定金和购房款，李某没有按约履行行为张某办理房产证的义务，并将房屋卖给他人，导致合同目的不能实现，理应承担以下违约责任：
1．              双倍返还定金。定金是一种债权的担保，具有惩罚性质。《合同法》第115条对此作出了明确规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。李某作为收受定金的一方，明显违约，依法应双倍返还定金。
2．              赔偿装修损失。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中的情况已不能继续履行或采取补救措施，只能赔偿损失，主要就是张某的装修损失。李某主张已经提前告知张某不履行合同但不能提供证据，因此无法证明装修损失是张某认为扩大造成的，李某对此应该赔偿。

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