点评房屋买卖违约金过高的案件

发布日期：2016-10-30 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
卖方温丽丽是原告，买方袁荃、钱莹是被告。2009年3月16日，卖方温丽丽将其位于某市东方家园的一套建筑面积为117.27平方米的房屋出售给买方袁荃、钱莹二人，并与二人签订了一份《二手房买卖合同》，在合同中约定，温丽丽将房屋以26.2万元人民币的价格买给袁荃、钱莹，在签订合同时支付17万元现金，买方同时承担该房屋原按揭贷款余款8.2万元及相应利息，并应于每月15日偿还贷款；卖方应当在2001年3月23日将房屋交付给买方；双方还约定，如一方违约，应承担违约责任，并赔偿对方损失，支付违约金20万元；双方在《二手房买卖合同》第五条约定：买方在每月15日前缴纳银行贷款，每季度按时缴纳物管费、水费、电费及其他相关费用，不得拖欠影响甲方的信用度。买方按照有关法律法规缴纳办理过户的相关费用以及手续，卖方应积极主动配合买方办理过户。合同签订的当天，买方袁荃、钱莹二人向卖方温丽丽支付十七万元的购房款，2010年2月13日，支付五千元购房款，2011年2月10日，支付购房款五千元。卖方温丽丽依照合同约定，向买方二人交付了房屋。
上述合同签订后，买方袁荃、钱莹通过卖方温丽丽的账户，向银行办理了按揭贷款以偿还余款8.2万元以及利息，并于2012年1月提前还清全部贷款本息。银行的流水记录显示卖方温丽丽的信用记录逾期还款八次，但是法院调取的卖方温丽丽的银行逾期还款记录只有一次，即2011年5月逾期还款16元。
温丽丽认为，买方二人虽然提前还清了全部贷款八万二千元及利息，但是在还款的过程中有逾期还款的行为，造成了自己信用不良的记录，已经构成了违约，因此请求法院判令买方依照合同约定，承担违约责任，向自己支付20万元的违约金。
二、法院判决
被告袁荃、钱莹于本判决生效后五日内向原告温丽丽支付违约金20000元
三、律师点评
律师认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题为钱莹、袁荃因逾期偿还银行贷款是否构成违约及违约责任如何承担。
钱莹、袁荃与温丽丽签订的《二手房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同履行各自的义务。根据《二手房买卖合同》约定的付款方式为签订合同时付现金17万元，买方同时承担该房屋在中国银行的原按揭贷款余款8.2万元及相应利息，并应于每月15日偿还贷款；2009年12月31日前付清余款1万元。根据原审查明的事实：买方袁荃、钱莹通过卖方温丽丽的账户，向银行办理了按揭贷款以偿还余款8.2万元以及利息，并于2012年1月提前还清全部贷款本息。银行的流水记录显示卖方温丽丽的信用记录逾期还款八次，但是法院调取的卖方温丽丽的银行逾期还款记录只有一次，即2011年5月逾期还款16元。故钱莹、袁荃未按合同约定及时偿还银行贷款，已构成违约。双方在《二手房买卖合同》第五条约定：买方在每月15日前缴纳银行贷款，每季度按时缴纳物管费、水费、电费及其他相关费用，不得拖欠影响甲方的信用度。第六条约定：如有违反以上条款，违约方愿承担违约责任，并赔偿对方损失，支付违约费用20万元。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。考虑到原告温丽丽未提供有效证据证实二被告逾期还款给其造成的实际损失，且约定的违约金达到了购房款26.2万元的76%。根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失的，可以请求人民法院调低违约金，故法院在本案中对此违约金依法予以核减。
根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌情认定由二被告向原告温丽丽支付违约金2000元，该认定以及判决尺度是合法合理的。考虑到钱莹、袁荃逾期偿还银行贷款的行为虽然构成违约，但情节轻微，并且法院采纳了袁荃、钱莹的抗辩理由，即逾期还款次数为1次，且并非恶意拖欠贷款，逾期还款也未给温丽丽的信用记录造成不良影响。
综上，法院判决认定事实清楚，但适用法律正当，判决合法公正。

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