北京房产律师靳双权点评一起房屋违约案件

发布日期：2016-12-22 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋合同违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　庄云燕和姜海洋是夫妻。2014年6月14日，作为买受人夫妻俩与出卖人宋敏签订了一份《存量房屋买卖合同》。在合同中约定，宋敏将涉案房屋出卖给庄云燕和姜海洋，房屋总价款为360万元。庄云燕和姜海洋向宋敏支付定金二十万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。
　　双方约定自合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，至2014年11月13日，已超过房屋买卖合同约定的期限，我多次催促庄云燕和姜海洋按照双方合同约定履行义务，但是庄云燕和姜海洋一直推脱。
　　庄云燕和姜海洋拟贷款金额八十万元，庄云燕和姜海洋因自身原因未获得贷款机构批准，双方同意庄云燕和姜海洋继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，庄云燕和姜海洋自行负担其间已发生及要产生的各项费用。逾期付款超过15日后，宋敏有权解除合同，宋敏解除合同的，庄云燕和姜海洋应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向宋敏支付违约金，并由宋敏退还庄云燕和姜海洋全部已付款。自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　　同日，双方签署《补充协议》，约定庄云燕和姜海洋于2014年6月14日向宋敏支付定金20万元整。庄云燕和姜海洋于2014年9月20日前将第一笔首付款贰佰陆拾万元整（不包含前期支付全部定金贰拾万元整）以建委资金监管方式支付给原告。在贷款机构批准贷款10日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，庄云燕和姜海洋从本协议约定的购房款中留存壹万元整作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由庄云燕和姜海洋直接给付原告。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
　　2014年6月18日，庄云燕和姜海洋向宋敏支付定金十九万元。2014年9月17日，庄云燕和姜海洋向双方约定的建委资金监管账户汇入房屋首付款二百六十万元。2014年9月22日，双方签署《协议解除确认书》，解除双方约定的资金监管账户。
　　后因庄云燕和姜海洋公积金贷款问题，未能如期履行合同。此后，双方对于房屋首付款的支付问题产生争议。
　　二、法院判决
　　现宋敏起诉，要求庄云燕和姜海洋履行合同义务，一次性支付剩余购房款，并按照双方《补充协议》约定承担迟延付款的违约责任。庄云燕和姜海洋同意在本案中给付原告房屋首付款及物业交割保证金（剩余定金），但称应按双方约定通过贷款方式支付剩余款项，并称其一直按照原告要求履行合同义务，并不存在违约行为，不同意支付违约金。
　　法院审理后判决：
　　1、被告庄云燕、被告姜海洋于本判决生效后七日内，给付原告宋敏购买涉诉房屋的首付款二百六十万元及物业交割保证金一万元；
　　2、驳回原告宋敏的其他诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与庄云燕和姜海洋就涉案房屋的交易所签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方自愿订立且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。各方均应当按照约定履行各自的义务。
　　根据已查明的事实，双方均同意继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原、被告签署之《协议解除确认书》视为双方对原合同中房屋首付款支付方式的变更，现原告依据合同起诉要求庄云燕和姜海洋支付房屋首付款及剩余定金，合法有据，且庄云燕和姜海洋对此亦表示同意，法院应当对原告的该项请求予以支持。针对原告要求庄云燕和姜海洋支付除前述款项外的其余房款的请求，因双方在合同中已经明确约定被告通过贷款的方式向原告支付剩余房款，现双方在继续履行合同的前提下，原告要求变更支付方式，被告对此不予同意。
　　对于原告要求庄云燕和姜海洋支付违约金之请求，因双方签署《协议解除确认书》解除资金监管账户后，就涉案房屋的首付款的支付问题及合同的继续履行亦或解除问题确存在一定分歧，并非一方恶意违约，不宜再苛以违约责任。

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