点评一起房屋连环买卖案件

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
李峰原为某小区房屋产权证登记人，1995年10月5日，李峰与周锡签订了赠与合同，将该房屋赠与周锡，并办理了公证。但是没有办理房地产权证变更登记手续。周锡于1996年5月8日将该房屋以二万元的价格将房屋出售给庄云丽，同时将该房屋及赠与公证书交付给庄云丽。2003年10月10日，通过房屋中介刘晓敏的居间，庄云丽与姚美云签订了一份《房屋买卖协议》，以李峰的名义作为出卖人，以两万元的价格将这套房屋出售给姚美云，同时向姚美云交付了房屋赠与公证书。在姚美云与庄云丽签订买卖协议时，刘晓敏已经明确告知二人该房屋无法办理房地产权证变更登记手续。2008年6月29日，年雄出价三万八千五百元购买该涉诉房屋，姚美云同意出售，同时将该房屋及赠与公证书交付给年雄。在上述三次的买卖房屋行为发生后，出卖人与买受人均未办理房地产权证变更登记手续。李峰于2009年12月在当地的一家省级报刊上发声明，称该房地产权证遗失声明。尔后，李峰办理了房地产权证后将房屋卖给了其他人，使得年雄无法入住该房屋，不得已搬走。
2010年3月3日，年雄将姚美云起诉至法院，要求姚美云返还购房款三万八千元及利息。一审法院于2010年9月14日作出民事判决，判决姚美云返还年雄购房款38500元，驳回年雄的其他诉讼请求。现该判决已执行完毕。姚美云以此为由，向法院提起诉讼，要求判决周锡、庄云丽、刘晓敏承担连带赔偿责任，连带赔偿其经济损失40024元。
二、法院判决
1、周锡应于本判决生效后十日内返还庄云丽购房款20000元。庄云丽应于本判决生效后十日内返还姚美云购房款20000元。
2、庄云丽应于本判决书生效后十日内赔偿姚美云因购买该房屋产生诉讼而造成的经济损失600元。
3、驳回姚美云要求刘晓敏赔偿的诉讼请求。
周锡不服一审判决，提出上诉，认为自己在本案房屋买卖过程中，并不是实际买受人与出卖人，只是一名义受赠人。根据权利义务对等原则，周锡不应当承担返还庄云丽购房款20000元的责任。本案房屋是姚美云从庄云丽处购得，周锡与姚美云不存在任何买卖关系或合同关系，根本不应当承担返还庄云丽购房款的责任。
二审法院判决
二审法院审查后作出判决，驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
本案涉及同一房屋连环买卖关系，周锡与庄云丽存在房屋买卖关系，庄云丽与姚美云存在房屋买卖关系，姚美云与年雄存在房屋买卖关系，在三次房屋买卖过程中，买卖双方均未办理房地产权证登记变更手续，庄云丽、姚美云明知该房屋无法办理房地产权证登记变更手续，仍分别实施买卖行为并与对方签订房屋买卖协议，由此可以判断出该份房屋买卖合同是买卖双方真实的意思表示。
依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故姚美云关于要求确认其与庄云丽签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，一审法院不予支持。本案涉及连环房屋买卖关系，姚美云与庄云丽之间存在房屋买卖关系，庄云丽与周锡之间亦存在房屋买卖关系，在多次房屋买卖过程中原被告始终未办理房地产权证登记变更手续，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
庄云丽、周锡在无处分权的情况下将房屋分别售予姚美云、庄云丽的民事行为违反了法律规定，依据合同的相对性，分别应由庄云丽与周锡承担相应的赔偿责任，二人应对其实施的民事行为承担相应的法律后果。因此庄云丽称其不应承担赔偿责任，而应由周锡承担赔偿责任的辩称，没有法律依据。周锡认为其与本案无直接关系，不应承担赔偿责任，是片面排除其买卖合同中应当承担的责任。刘晓敏是房屋中介，在姚美云与庄云丽签订买卖协议时，刘晓敏已经明确告知姚美云此房屋无法办理房地产权证登记变更手续，其本身无过错行为，故其不应当承担法律责任。
依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。姚美云关于要求庄云丽承担赔偿责任的请求，法院应当支持。但姚美云明知庄云丽不是该房屋的登记所有权人而与其进行交易，也负有一定的过错责任。姚美云以高出20000元的价格将该房屋售与年雄，此后因诉讼产生的损失不应全部由庄云丽负担。
由于姚美云支付庄云丽购房款20000元、庄云丽支付周锡购房款20000元，二人均未取得该房屋的所有权，根据公平原则及减轻诉累，周锡应返还庄云丽购房款20000元，庄云丽应返还姚美云购房款20000元。
综上，法院判决认定事实清楚，适用法律正确，对该连环房屋买卖纠纷一次性解决，处理适当，二审法院认可该判决，应当予以维持。