房产律师靳双权评析房屋买卖阴阳合同

发布日期：2016-12-28 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖阴阳合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2009年12月19日，王美将其自有的位于北京市朝阳区三里屯的1101号房屋（以下称“1101号房屋”）出售给吕丽，双方签署了《北京市二手房买卖合同》（以下称“合同”），合同总价款266万元。
2010年1月6日，王美与吕丽就1101号房屋又签署了签订《二手房买卖协议》（下称“协议”），由吕丽购买王美的1101号房屋，协议总价款56万元。
2016年，北京房地产市场较好，1101号房屋市值飙升为两倍。
之后，王美以其系限制行为能力人，以及其与吕丽就1101号房屋买卖事项通过采取阴阳合同的方式逃税，恶意串通损害国家权益，违反了国家相关法律的规定为由，起诉至北京市朝阳区人民法院，要求认定其与吕丽签署的协议（即：《二手房买卖协议》）无效。
二、法院审理
经查明，房山区人民院于2012年4月15日作出（2012）房民特字第xxx号民事判决书，宣告王美为限制民事行为能力人，并指定郭苹为王美的监护人。
一审诉讼中，王美曾申请对签订协议时的行为能力进行鉴定，后因未在规定时限内缴纳鉴定费用并撤回鉴定申请，故该鉴定程序未予启动。
三、法院判决
驳回王美的诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评：
靳双权律师认为：
1、根据“谁主张，谁举证”的原则，王美应对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明其主张的事实，则应由负有举证责任的王美承担不利后果。
北京市房山区人民法院（以下称“房山法院”）的判决书仅是对判决作出后的行为能力进行了认定，并未对签订协议时的行为能力进行认定。并且，依照《中华人民共和国民法通则》相关规定，并非限制行为能力人所作的民事行为均为无效，如与他的年龄、智力相适应的民事活动仍然为有效。再者，房山法院判决书是于2012年4月15日作出，而王美与吕丽签署《二手房买卖协议》（协议）的时间是2010年1月6日。故仅依据房山法院判决书，无法认定签订协议时王美行为能力是否存在瑕疵，更无法认定即使行为能力存在瑕疵，其签订协议的行为是否与他年龄、智力相符。
因此，王美主张其在签订合同时行为能力存在瑕疵，因其并未提交证据予以充分证明，不予采信。
2、根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
依据现有证据可以认定，双方实际交易价格为266万元，而《二手房买卖协议》中约定的是56万元，王美和吕丽在房屋买卖过程中，通过签署阴阳合同隐瞒真实的交易价格来规避国家税收监管的行为显属不当，但双方签署的协议并不存在法律规定合同无效情形，故直接导致的结果是价款部分条款无效，其它条款仍然有效。王美未提供其它证明《二手房买卖协议》（协议）无效的证据，故无法认定协议无效。
综上所述，王美与吕丽签署的《二手房买卖协议》有效，仅协议价款部分条款无效。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务