二手房纠纷律师评未按约交付房屋案件

发布日期：2017-01-15 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2014年11月2日，陈朋（甲方）将其名下位于北京市海淀区的1601号房屋出售给张诚（乙方），并在居间人友通公司（丙方）的介绍下，签订《房屋居间买卖合同》。关于办理产权过户，合同约定：甲乙双方应当于丙方通知之日起5个工作日内与丙方到房屋登记部门办理房屋产权过户。甲方陈朋应于房屋产权过户办理完毕后向乙方张诚交房；并且合同约定了逾期交房、逾期付款违约责任。此外，合同第三部分其他约定第三条补充说明部分又做出补充，补充内容全部为手写。该《房屋买卖居间合同》共三份，分别由张诚、陈朋和友通公司各持一份，但三份《房屋买卖居间合同》对第三部分其他约定第三条补充说明部分的手写记载并不相同。其中，张诚持有的合同原件该部载明：“此房款包括地下室1个、空调挂机3个、柜机1个、餐桌一套、椅子六把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、衣柜2个、沙发一套、热水器一个、饮水机一个、窗帘、五橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几”；陈朋持有的合同原件该部载明：“此房款包括两个大双人床、3个空调挂机、1个柜机、两个电视、餐桌一套、椅子六把、冰箱1个、沙发一套、衣柜2个、饮水机1个”；友通公司持有的合同原件该部载明：“此房款包括地下室、空调挂机3个、柜机1个、餐桌一套、椅子六把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、衣柜两个、沙发一套、热水器、饮水机1个、窗帘、五橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几”。三份《存量房屋居间买卖合同书》均由张诚、陈朋、友通公司经手人签字及友通公司加盖合同专用章予以确认。
合同签订后，张诚付清陈朋全部房款，双方亦于2015年1月20日将房屋产权过户至张诚名下，但张诚未取得房屋钥匙。
2015年1月24日，张诚以陈朋拒绝履行交付房屋、纱窗、地下室及浮财为由起诉至法院，要求陈朋交付房屋并按合同约定给付逾期交房违约金。
二、法院审理
1、   陈朋在房屋所在小区无其它住房；
2、   与房屋相关的地下室有购买收据，但没有单独的房产证；
3、   友通公司证人李飞出庭作证，在买卖房屋过程中，一直都是包括地下室、纱帘及五橱柜的。
4、   张诚接收房屋时缺少纱帘三个和五橱柜一个，五橱柜现在陈朋居处。
三、法院判决
1、陈朋将与房屋相关的地下室交付给张诚；
2、陈朋将五橱柜一个、纱帘三个交付给张诚；
3、陈朋按合同约定向张诚支付逾期交房违约金；
4、驳回张诚其他诉讼请求。
四、律师点评
  知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权认为：
1、当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。导致本案发生的原因系张诚、陈朋所签并持有的《房屋居间买卖合同》在条款内容的记载上不尽相同，故确认合同签订时双方当事人真实的意思表示，是本案的关键。对此，应从合同签订过程、房屋买卖合同交易习惯并结合证据加以分析。
首先，张诚购得房屋的前提是陈朋挂牌在友通公司的房源，为此，张诚出示友通公司电脑备存的《出售房源详情查看》。该《出售房源详情查看》虽系友通公司单方记录，但该记录所载地下室面积与陈朋地下室实际面积相符，在友通公司未对陈朋地下室进行查看并测量的情况下，如没有陈朋明确告知则难以确定具体面积，由此可以认定，陈朋在出售该处房屋时已将地下室作为交易标的的一部分予以出售。而只有在交易标的确定的前提下才能对交易价格进一步协商并最终签订合同。
其次，从房屋买卖合同的交易习惯看，通常将同一单元的地下室与房屋作为整体出售。且陈朋在将房屋出售给张诚后，在该小区再无其他住房，该地下室亦无独立的房产证，故陈朋单独留下该小区内的地下室于情、于理、于交易习惯均不合。此外，张诚、陈朋所签并持有的《房屋居间买卖合同》均由友通公司提供，合同内容（包括手写部分）均由友通公司李飞书写，友通公司持有的《房屋居间买卖合同》与张诚持有的《房屋居间买卖合同》中均包括地下室的交易内容，证人李飞的证言及友通公司持有的《房屋居间买卖合同》虽不能单独作为本案认定事实的证据，但结合本案其他证据，上述证人证言及合同与本案其他证据相互佐证，已经形成一条完整的证据链，故对张诚要求陈朋交付地下室的应予以支持。
2、结婚友通公司工作人员李飞的证言，认定陈朋、张诚签订的《房屋买卖合同》的交易标的包括五橱柜、纱帘并无不当。
3、各方应按照依法签订的合同履行自己的义务。因陈朋未依约向张诚交付地下室，故其应当承担相应的违约责任，按照签订的《房屋居间买卖合同》约定向张诚支付逾期交房的违约金。
综上，陈朋应将与房屋相关的地下室、五橱柜一个、纱帘三个交付给张诚，并按合同约定向张诚支付逾期交房违约金。

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