房地产律师靳双权点评一起二手房买卖合同纠纷案件

 
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋使用权出卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
 
案件介绍：
一、原告诉称：
原告陈海波诉称：2011年6月17日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定：原告以65万元的价格购买了位于北京市房山区的诉争房屋。原告当日支付了定金8万，同时被告交付该房屋。后原告陆续支付被告购房款36万。房屋交付之后，原告便对房屋进行了装修并入住。合同签订后双方曾约定在2013年7月1日办理过户手续，但被告以各种理由推脱不办理过户手续，因此原告起诉至法院，诉求法院判令：1、被告配合办理诉争房屋的过户手续；2、被告张江支付违约金16万。
 
二、被告辩称：
被告张江辩称：我同意配合办理过户，但不同意支付16万违约金。
 
被告李琳未到庭参加诉讼，同时没有提交书面答辩状，其在法院2015年2月8日谈话笔录陈述对本案件的意见时称：我和李琳的离 婚协议上约定房屋归张江所有，张江应当在2014年12月28日前给付我5万元，只要张江把钱给我，我什么意见都没有。
 
三、叙述：
房山支行称：我银行和张江、李琳借款合同纠纷一案，已经由房山法院在2014年11月25日做出的民事判决中确认我银行对原被告双方的房产享有优先受偿权，并判令两被告偿还我银行的借款本息，因此在被告偿还完毕借款本息之前，我银行不同意原告的诉求。
 
四、法院查明：
张江和闫明瑞系夫妻关系，双方在2010年11月11日登记离 婚。2011年6月17日，张江（出卖人，甲方）和陈海波（乙方，买受人）签订了《二手房买卖合同》，该合同约定：乙方购买甲方在房山的诉争房屋，成交价格为65万元，买受人在签订合同当日支付定金8万，在过户时定金冲抵房款，乙方在2011年6月14日给付甲方22万元，房产过户时给付余款35万；出卖人应当在合同签订当日将房屋交付给买受人。合同签订之后，双方即开始履行。
陈海波在合同签订后交付定金8万，张江也将房屋交付给陈海波。
2011年6月18日，陈海波给付张江首付款30万。 2011年11月25日，张江确认已经收到陈海波首付款金额33万。2011年12月2日，张江出售的诉争房屋下发了房产证和共有权证书，登记所有权人为张江，共有权人为李琳。
2009年7月14日，张江、李琳曾经向某银行房产支行借款29万，张江、李琳将上述房屋抵押给了房山支行，2012年1月28日，上述房屋办理了抵押登记手续。2013年2月6日，陈海波和张江签订了首付款交付确认函和补充协议，双方在补充协议中明确该房屋交易价格为64.3万，卖方已经收到买方交付的首付款金额44万，卖房必须无条件配合买方在2013年7月1日前办理完房屋过户手续，若在此期间由于卖方原因无法办理完房屋过户手续，依照卖方和买方签订的房屋买卖合同，卖方系违约，应当双倍赔付买方定金，订金金额为40万。补充协议签订后，张江未能依照约定时间办理过户手续。
因张江、李琳尚欠某银行房山支行借款没有偿还，房山支行将张江、李琳起诉至法院，法院在2014年11月25日做出（2014）房民初字第10010号民事判决书。
在本案件庭审中，陈海波、张江均认可除已付款44万外，剩余未付房款数额20.3万，陈海波同意将剩余房款交付给张江。
 
五、法院判决：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、张江、李琳依照房民初字第10010号民事判决书向银行房山支行偿还贷款本息和相关费用后十日内，某银行办理房屋解押手续，张江、李琳在房屋被解押后三日内，协助陈海波办理过户手续，该房屋所产生的税费由陈海波承担2/3，张江承担1/3。
二、陈海波在办理完诉争房屋过户手续的同时给付张江、李琳购房款20.3万元。
三、张江在判决生效后十日内向原告陈海波支付违约金8万。
 
房产律师靳双权案件评析：
本案中，原被告所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。
本案中，被告张江、李琳在收取原告陈海波的购房款后，依照交易习惯，理应依照协议约定协助原告陈海波办理房屋所有权转移登记手续，将房屋过户到原告陈海波名下。
关于原告陈海波所主张的违约金，被告张江确实存在违约行为，但其向法院申请调低违约金，法院应当对违约金数额适当调整，并无不当，于法有据。
李琳经法院传唤没有正当理由，拒不到庭应诉，应当视为其放弃了相应的民事诉讼权利。因此法院在合理传唤后进行缺席审判，于法有据，并无不当。
综上所述，法院的判决是正确的。
 
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