马××与王××、陈××房屋买卖合同纠纷二审成功案例

发布日期：2017-02-06 作者：薛东林律师

作者：薛东林时间：2017年2月6日
摘要：本案是典型房屋买卖合同引起的纠纷，上诉人认为一审判决适用法律存在严重错误，提起上诉。但本律师认为上诉人马××与被上诉人王××所签订的房屋出售协议书系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。得到了法院的支持。
河南省开封市中级人民法院
民事判决书
（2014）汴民终字第48号
上诉人（原审原告、反诉被告）马××，男，住河南省尉氏县。
委托代理人管××，河南××律师事务所律师。一般代理。
上诉人（原审第三人）陈××，女，住河南省尉氏县。
委托代理人马×，男，住河南省尉氏县。系第三人之子。特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王××，男，住河南省尉氏县。
委托代理人薛东林，河南荣勋律师事务所律师。一般代理。
马××与王××、陈××房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月2日诉至尉氏县人民法院（以下简称一审法院）。一审法院于2013年9月27日作出（2013）尉民初字第1080号民事判决书。马××、陈××不服一审判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。马××及其委托代理人管××，王××及其委托代理人薛东林，陈××及其委托代理人马×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，1976年1月24日马××与陈××登记结婚。1991年9月2日马××取得争议房屋所占地土地使用证。1994年马××在尉氏县西关中路建造房屋7间，1994年7月21日领取房屋所有权证，登记在马××一人名下。因政府规划拆迁，1999年3月马××与陈××夫妇在剩余土地上修建门面房，没有对修建后的房屋重新领取房屋所有权证。2004年11月19日马××与王××达成房屋出售协议书，约定：马××将小西门土地面积东西10米，南北8米，门面房楼上楼下共大小不等7间卖给王××，王××支付价款95000元。王××交款时，马××将土地使用证、房产证转交王××。2004年11月19日王××支付马××85000元，马××将房屋交付王××。但未将土地使用证和房产证交给王××。双方还约定在土地证过户后王××支付下余10000元。2004年底王××将该房屋改建。2013年7月18日经河南建兴工程造价咨询有限公司鉴定认为王××所涉及房屋改造部分的工程造价为51520.49元（不包括有争议部分的造价为228.16元）。马××支付鉴定费3000元。自2005年至今王××多次向马××追要土地证及房产证，马××均没有给付。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。公民从出生时起到死亡时止具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；本案中马××与王××均系完全民事行为能力人，订立的合同系双方真实意思表示。本案房屋产权登记在马××一人名下，根据物权登记的公示、公信原则，王××有充足的理由相信马××对该房屋有处分的权利，且房屋交付从2004年至今已达九年之久，2005年王××对该房屋又进行了修缮对外进行了出租，陈××均没有提出异议。陈××也没有充分的证据证明王××明知该房产是夫妻共同财产，王××明知陈××不同意卖房。另外王××按合同约定交付了大部分房款，马××也交付了房屋。故该买卖合同合法有效，房屋的所有权已经转移给王××，马××与王××应继续履行合同，马××协助王××办理房屋过户手续，王××支付下余房款10000元。陈××请求判令马××与王××赔偿其损失，由于没有明确的数额，且没有充分的证据予以证明，对此，本院不予确认支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条之规定，判决：一、马××与王××之间签订的《房屋出售协议书》合法有效，马××于本判决生效后10日内协助王××办理房屋产权过户手续，同时王××支付马××下余房款10000元；二、驳回马××、王××、陈××其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元及反诉费50元，由马××、王××各承担2700元。
马××、陈××不服一审判决上诉称：1、一审判决适用法律存在严重错误，应当适用《城市房地产管理法》和《物权法》；2、2004年11月19日签订的房屋买卖合同违反了国家法律、行政法规的强制性规定。买卖双方到房地产部门办理转让过户手续时发现房屋不能转让过户，因此该房屋9年没有办理转让过户手续，除了该房屋违反国家法律外还有王××违约的原因，给马××造成了巨大的损失，但一审法院却认定是马××违约，支持王××的违法行为；3、一审法院采信已经作废18年的房产证、土地证的复印件作为证据，认定本案争议房屋产权在马××一个人名下是错误的，该房产为马××、陈××夫妻两个人共有，应以档案记载为准。未经共有人书面同意不得转让；4、王××占有的本案争议房屋取得的收益因双方签订的合同无效应当返还给马××。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院维护马××的合法权益。
王××答辩称：1、王××与马××签订的房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行了十年。马××与王××均为完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同主体合法，合同系双方的真实意思表示，且本案争议房屋产权人登记为马××，并无登记房屋共有人。房屋权属证书只有依法被撤销才能失效，本案争议协议双方已经履行了十年，该协议没有违反法律和法规禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，马××、陈××应当履行该合同，办理房产过户手续；2、事实证明，陈××同意马××处理本案争议房屋。双方在洽谈、签订合同、交付房屋的过程中，陈××一直在场，且在协议签订后不久，王××便对房屋进行改造，陈××、马××另一处房产和本案争议房屋是连体的，应当知晓此事，但是陈××并未提出异议。综上，马××、陈××单方撕毁合同，扰乱交易秩序，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
本院认为，马××与王××于2004年11月19日所签订的房屋出售协议书系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。由于该协议约定标的物已经交付，且该协议王××和马××已经履行长达9年之久，故对马××要求返还房租及利息的诉求本院不予支持。本案争议房产的房屋所有权登记在马××名下，并没有显示为马××和陈××共有，且该房屋所有权证截止到二审审理终结并未被变更或者撤销，故该房屋所有权证合法有效，王××在购买该房屋时有理由相信马××有处分权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由马××、陈××承担。
本判决为终审判决。

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