开发商无法办理产权登记怎么办？

发布日期：2017-02-23 作者：靳双权律师

一、原告诉称 我与被告北京方正房地产开发有限公司于2004年10月28日签署了编号为No.123456的《商品房预售合同》，合同约定由原告购买被告开发的金色国际中心A座1号房屋一套，房屋总价款3451591元，房屋面积为241.37平米，并约定2004年12月31日前被告向我交付房屋。同时，合同还约定了被告交付的商品房应该具备北京市建设工程竣工验收备案表等条件，若被告交付的房屋不具备约定的条件，则视为逾期交房，应该承担逾期交房的违约金。合同还约定被告有义务在房屋交付使用60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则被告应向我支付违约金。合同签署以后，我按照合同约定交付了全部的购房款（包含面积差价款共计3463889元），但由于开发商违规建设严重违反规划，异致涉案房屋到目前为止尚未具备北京市建设工程竣工验收备案表，也没有取得消防验收手续，更无法办理产权登记。我认为，被告向我交付的房屋既不符合合同约定的条件，也不符合法律的强制性规定，故被告向我交付的房屋不合格，被告应该向我承担逾期交付房屋的法律责任。同时，鉴于被告到目前为止未为原告办理涉案房屋的产权登记，被告的行为己经构成违约，也应该承担逾期产权登记的违约金。现我诉求：1、被告向我支付逾期办理产权登记的违约金1262900元（按照每日346元标准，自2005年12月27日至2015年12月27日为止共10年）；2、被告向我开具购房尾款部分的发票。
二、被告辩称
针对第一项诉讼请求，违约金标准不同意，应当按照合同约定的房款总价计算，1号房屋的房价款为3451591元，合同约定按照房款日万分之一计算违约金，标准过高，要求酌减，房屋已经交付使用。对于开具尾款发票，同意开发票，但是金额要核对，如果被告确实没有给发票，同意开具。
三、法院查明
2004年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，由原告购买被告开发的位于北京市朝阳区东草园开发的金色国际中心A座1号（以下简称1号）房屋一套，建筑面积241.37平方米，总价为3451591元。出卖人应当在2004年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5.北京市建设工程竣工验收备案表。
合同签订后，原告向被告支付房款691591元，被告已于2004年11月30日向原告出具金额为691591的发票。原告通过向广东发展银行股份有限公司北京分行贷款的方式向被告支付购房款276万元。
2005年11月1日，被告向原告发出金色国际中心结算通知书，经结算，原告应补交1号房屋面积补差款12298元。因被告迟延交付1号房屋，被告同意向原告支付晚交楼的违约金110450.91元，原告称系用1号房屋的违约金110450.91元折抵1号房屋的面积补差款，被告称其已将违约金全款支付给原告，原告否认，被告未举证证明其所述。
2005年11月17日，被告将1号房屋交付给原告使用。
被告因房屋存在超规划建设问题，影响房屋竣工验收备案，导致原告至今未能取得房屋所有权证。
四、法院判决
一、被告北京方正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王宇逾期办理房屋所有权证违约金一百一十五万二千一百八十元；
二、被告北京方正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告王宇开具金额为二百七十七万二千二百九十八元的购房款发票；
三、驳回原告王宇的其他诉讼请求。
五、著名律师靳双权点评
依据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告购买1号房屋后，交房时，原告需要补交面积补差款12298元，被告需向原告支付逾期交房的违约金110450.91元，被告称已将逾期交房违约金全部支付给原告，原告不予认可，被告未举证证明其所述，本院对被告所述不予采信，根据本案现有证据，可以认定原告已通过折抵违约金的方式支付了1号房屋的面积补差款12298元。
被告已于2005年11月17日将房屋交付给原告使用，但因该项目存在超规划建设，尚未取得竣工验收备案表，导致原告无法取得房屋所有权证书，根据合同约定，在按房屋交付使用360天后，出卖人按已付房款总额的万分之一按日向买受人支付违约金，现原告有权要求被告支付2006年11月13日至2015年12月27日期间的违约金1152180元，原告主张的期间有误，对违约金过高部分，法院不予支持。被告有关违约金标准过高的答辩意见于法无据，法院不予支持。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

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