开发商故意隐瞒房屋已被查封的情形，买方如何维权？

发布日期：2017-02-23 作者：靳双权律师

一、原告诉称
2014年2月20日，我与被告北京中天房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定：我向被告支付房款1874600元，用于购买被告开发的位于北京市海淀区北三环西路甲1号院2号楼3层4室商品房。合同签订后，我以银行划扣方式依约向被告交付了上述房款，但被告至今未向我交付房屋、办理房屋预售登记和办理房屋所有权转移登记，且被告故意隐瞒涉案房屋已被查封的情形。综上，被告行为严重违反合同约定及法律规定，我为维护自身权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持我的各项请求。诉讼请求：1、依法判令解除我与被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、依法判令被告返还我已付房款1874600元；3、依法判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付我2014年2月20日起至实际归还全部房款之日止的利息；4、依法判令请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
我方将购房款当日交付给农业银行监管账户，是农业银行没有解除抵押所以没法办理，我方同意解除合同，也同意返还房款，但是对于原告于琨主张的损失有异议，原告主张按中国人民银行规定的逾期贷款利息9.5%，时间从合同签订之日起没有事实和法律依据不应支持。根据双方签订买卖合同第18条约定，赔偿应从解除合同之日起，标准按照中国人民银行同期存款活期利率计算。原告按照9.5%主张损失没有依据，买卖合同解除房屋应该恢复最原始状态，根据合同法相关规定及公平原则，我方认为原告占用该房屋期间所取得的租金收益应该返还给我方。
三、法院查明
2014年2月20日，原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海淀区北三环西路甲1号院2号楼3层4号房屋，房屋实测建筑面积为14.42平方米平方米，套内建筑面积10.13平方米，每平方米单价（按套内建筑面积计算）185054.29元，总价款为人民币1874600元。合同第十八条权属转移登记（三）：买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之一的违约金。上述合同签订后，原告依约于2014年2月20日支付完毕全部合同价款，但被至今未为原告办理房屋所有权证书。
四、法院判决
一、解除原告与被告二Ｏ一四年二月二十日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；
二、被告于本判决生效后三十日内，返还原告购房款一百八十七万四千六百元；
三、被告于本判决生效后，以一百八十七万四千六百元为本金，按中国人民银行同期存款利率支付于琨利息，自二Ｏ一四年二月二十一日起至上述本金实际付清之日止；
四、驳回原告的其他诉讼请求
五、著名律师靳双权点评
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条第一款：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
本案中原被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依约行使各自权利，履行各自义务。北京中天房地产开发有限公司至今未为于琨办理房屋所有权证，于琨依据合同约定解除合同于法有据，法院予以支持。北京中天房地产开发有限公司应退还于琨全部购房款并依照合同约定，按照中国人民银行同期存款利率支付后者利息。双方并未明确约定利息的起算时间，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此根据该条款的目的和功能，应按照于琨付清款项之次日起计算利息为宜。涉案房屋并未由于琨实际占有使用，合同解除后，北京中天房地产开发有限公司可自行收回。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

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