房产专业律师为您讲解开发商交付房屋的附属设施不符合约定的，应如何采取救济措施？

发布日期：2015-06-16 作者：靳双权律师

案情回顾：
胡某于2004年2月购买了一套商品房。2004年12月底交房后胡某发现在其房屋北面建有地下自行车进出坡道棚子。该进出坡道棚子进口呈长方形，高2.1米，宽4米，全长9米，坡道南侧据胡某房屋背面窗户3.85米、距落地窗3.15米。对胡某房屋的通风和采光虽未造成影响，但对胡某房屋的背面是也存在一定的影响。胡某遂向法院起诉，要求开发商将挡在其房屋背面的通道棚子拆除，如不能拆除要求开发商按每年1万元补偿其损失70万元。

审判结果：
法院经审理认为，开发商出售上述房屋时，没有向胡某明示该房屋的北侧窗外有建筑物。在规划图中虽标有自行车坡道，但并未标明该自行车坡道建筑物会高出地面。胡某购买房屋用以居住、生活，而该地下自行车进出坡道棚子直接影响了胡某使用房屋的视野，开发商应对胡某予以补偿。胡某要求按70万元补偿，数额偏高，应酌定为4万元。最后判决开发商一次性补偿胡某房屋损失4万元。

房产律师靳双权点评：
（一）   本案性质
一种意见认为，本案的案由为买卖合同，应为依据合同提起的给付之诉。因该房屋买卖行为系期房买卖行为，胡某在购买房屋时仅仅了解了房屋的位置、朝向、大小、房屋间数及价格的主要问题，对房屋外面会存在的高出地面的自行车坡道棚子一无所知。开发商在出售房屋施工时的规划图亦未标出位于胡某购买的房屋北侧的自行车坡道棚子会高出地面2.1米。该房屋存在的瑕疵影响了胡某作为买受人对房屋的使用，开发商作为出卖人违反了合同法中的基本原则即诚信履行原则，构成了违约，应当承担相应的违约责任。但双方签订的买卖合同为格式合同，仅仅约定了双方基本违约情形的违约责任，对违反诚信履行原则的违约责任未行约定。本案中胡某要求开发商将挡在其房屋北面的通道棚子拆除，但因该自行车坡道棚子系开发商向全体买受人承诺的合同范围且现该小区全体用户均在使用，拆除不具备现实意义，故应当选择以金钱的方式对胡某进行补偿。
还有意见认为本案应为侵权之诉。首先胡某旅行了如数缴纳的房款的义务，开发商亦履行了按期交房的义务后，该买卖合同既履行完毕。故此案非合同之诉。胡某已经取得了房屋的所有权，开发商在其所有的房屋北侧建有自行车坡道棚子，影响了胡某北侧房屋的视野，妨碍了胡某行使自己的权利，致使胡某所有的财产权的外延即视野权得到不到行使，开发商应予赔偿。故此按应为财产损害赔偿纠纷。
从案情来看，开发商再预收防务时未明示胡某该房屋北侧有高出2.1米的自行车坡道棚子，开发商出售的商品存在瑕疵却未告知胡某，导致了胡某的损失，开发商的行为已构成违约，应当承担违约责任。双方虽然已经履行了合同，但是房屋产权并未通过登记手续转移给胡某，胡某没有该房屋的所有权，不能请求财产侵权损害赔偿。故本案应当为买卖合同纠纷。
（二）   赔偿数额的认定
    胡某在提出赔偿要求是按照房屋的使用年限为70年，每一年要求赔偿1万元，股最终提出的赔偿数额为1万元。双方对此问题各自的想法差距较大。首先要明确的是，开发商应当对胡某进行赔偿。赔偿的数额在双方协商不成时，由法院酌定。胡某提出的赔偿数额要求明显过高，不符合实际。综合胡某所在城市城镇人均年收入水平，最终酌定的补偿金额为4万元。该标准对胡某的补偿并不算高，在今后的审判实践中可能有一定的上扬。

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