房产律师解析借名买房真实案例

发布日期：2017-03-03 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

一、原告诉称
王宏伟诉称：2006年12月26日，原告与北京某房产公司签订《商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区某号房屋。2014年4月，原告已经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住，原告于2014年4月份要求被告腾空房屋，被告不予腾房。请求法院判决：1、被告腾退北京市昌平区某号房屋。

二、被告辩称并反诉
王嘉禾辩称：被告是诉争房屋的实际出资人、居住人、所有权人，合法占有该房屋。原被告之间存在书面借名买房合同，原告以五万元的价格将购买经济适用住房的资格转让给被告，并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。该书面合同中明确约定所有权人是被告，原告将协助被告办理产权过户手续。被告持有购买房屋的所有手续、单据原件，并且自2006年对房屋进行验收后直接入住，长达9年，原告在此期间一直没有提出异议。该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。该房屋属于按经济适用住房管理的房屋，请求判令原告将诉争房屋过户至被告名下。
2006年12月26日，双方协商签订借名买房协议。中间人及反诉人、被反诉人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构反诉人借给被反诉人321015.5元（其中房款271015.5元，购买资格转让款50000元），借款合同实质上就是借名买房合同。随后，反诉人直接将房款支付给了开发商，并将50000元转让款给了被反诉人。其后反诉人又支付了其他费用。房产证颁发后，被反诉人拒绝过户，暗自通过中介挂牌出售。反诉请求：被反诉人履约将位于北京市昌平区某号房屋过户至反诉人王嘉禾名下。

三、审理查明
《借款合同》约定：“乙方因购买住房需要，特向甲方借款人民币321015.5元。”但反诉人没有将321015.5实际出借给被反诉人，自2006年签订《借款合同》至今，被反诉人也没有还款的行为和意思表示。关于“还款”，王宏伟认可一直没有偿还。
为证明借名买房的事实，其在庭审中提交了一份其与王宏伟在2014年通话的录音。该份录音证据中显示因为房屋价格上涨，原被告双方针对房屋增值的利益分配问题进行磋商，但未达成一致意见。
2008年10月6日，北京市建委颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为王宏伟，房屋性质为经济适用房。
另查，王嘉禾以家庭名义在京购房资格核验结果为初步核验通过。

四、法院判决
1、反诉被告王宏伟将北京市昌平区某号房屋所有权过户至反诉原告王嘉禾名下；
2、驳回原告王宏伟的全部诉讼请求。

五、房地产律师靳双权点评
本案焦点：原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房。
虽然王嘉禾与王宏伟父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看，双方之间关系应该是借名买房关系。原因有以下四点：
一、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且王宏伟事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还；二、除购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是王嘉禾支付，且购房的手续材料除房屋所有权证外都在王嘉禾处保管，这不符合如果王宏伟为产权人的常理；三、如本案是王宏伟购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且王宏伟又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同》存在，令人难以信服；四、根据王嘉禾提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则王宏伟并无与王嘉禾讨论分享增值利益的必要。又结合王嘉禾一直居住在诉争房屋内的事实，认定原被告之间存在借名买房的约定。
关于该借名买房效力问题。该房屋并非是通过摇号程序取得，且该购房合同系2008年4月11日以前签订，北京市相关政策属于“老经适房”，现该房屋已符合上市交易条件，且王嘉禾以家庭名义符合在京购房的条件，因此双方协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

律师提示：购房资格转让不是必然无效，要结合具体情况分析，如购房人需具备购房资格，律师建议您在协议中详细约定过户义务，避免推诿，必要时请律师做见证，维护您的合法权益。

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