房产律师分析涉及直管公房的借名买房纠纷

发布日期：2017-05-16 作者：靳双权律师

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直管公房        房产律师            借母亲之名购买      房产纠纷

一、原告诉称
2015年12月，马小珂称：我与马民生、马民叶、马民雪、马强冬、马立群、马小铭系兄弟姐妹关系。我母亲谭可琳在北京市X区（以下简称诉争房屋）承租公房一套。1992年房改时，经谭可琳同意，我以谭可琳的名义出资购买了上述房屋。双方商定，待房屋可以办理产权过户手续时，谭可琳配合我办理过户手续。基于上述事实，我与谭可琳之间已形成借名买卖的合同关系。现房屋已具备过户条件，因谭可琳已于2014年去世，马民生、马民叶、马民雪、马强冬、马立群、马小铭作为谭可琳的继承人，应继续履行合同义务，配合我办理过户手续。故我起诉要求马民生、马民叶、马民雪、马强冬、马立群、马小铭配合我办理诉争房屋的过户手续。

二、被告辩称
马民生、马民叶、马民雪、马立群辩称：我们同意马小珂的诉讼请求。
马强冬辩称：马小珂所述并不属实。诉争房屋应系我们父母的夫妻共同财产，马小珂与父母之间并不存在借名买卖的合同关系。诉争房屋系公有住房，是政策性保障房屋，不允许他人借名购买。购房款并非马小珂交纳，系我们的父母所交纳。我们的父母在世时，始终不同意将房屋过户给马小珂。综上，不同意马小珂的诉讼请求。
马小铭辩称：诉争房屋系分配给我们的母亲谭可琳的福利房屋，只有特定主体才能有权购买。在购买房屋时，折合了父母的工龄等，应属于夫妻共同财产。马小珂主张其与谭可琳系借名买卖合同关系，同时，马小珂还提供了谭可琳所留遗嘱，故本案应属于继承纠纷。综上，不同意马小珂的诉讼请求。

三、审理查明
诉争房屋原系谭可琳承租的公有住房。1993年8月7日，谭可琳与原北京市X区房地产管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定原崇文区房管局将诉争房屋出售给谭可琳，房价款13114.08元。
2000年9月19日，谭可琳在X公证处立下公证遗嘱一份，主要内容为：谭可琳个人拥有坐落于X城区光×号房一套，建筑面积58.25平方米。在谭可琳去世后，愿意将上述房产留给其子马小珂继承，其他人不得对此主张权利。
《北京市直管公房住宅楼房出售试点办法》及《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》规定：房屋只有部分产权，未满5年不允许私自转售。

四、法院判决
    马民生、马民叶、马民雪、马强冬、马立群、马小铭协助马小珂将东城区×号房屋过户至马小珂名下。

五、律师点评
律师靳双权认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，诉争房屋虽系谭可琳与原产权单位签订买卖合同所购买，但根据谭可琳生前所写《我的意见》以及马民生、马民叶、马民雪、马立群的陈述，该房屋系在谭可琳、马云峰同意的情况下，马小珂借谭可琳名义以成本价购买，且相关购房款均系马小珂支付，故马小珂已与谭可琳形成借名买卖合同关系。
在谭可琳去世后，马民生、马民叶、马民雪、马强冬、马立群、马小铭作为谭可琳的继承人，应继续履行上述借名买卖合同。关于马强冬、马小铭提出的答辩意见，谭可琳在与马小珂达成借名买卖合同时，诉争房屋系谭可琳承租的公有住房，并非政策性保障住房，且马民生、马民叶、马民雪、马立群均表示马云峰生前对此事并无异议。虽然马强冬、马小铭主张《我的意见》并非谭可琳的真实意思表示，但并未就此主张提供证据证明其主张，故无法得到采信。虽然诉争房屋系以标准价购买，但根据相关政策规定，该房屋已经可以上市交易。
提示：借名买房的效力不可一概而论。借名购买公房是否有效应结合界名人是否具备购房资格及取得相关权益是否侵害第三人合法利益。此类案件政策多变、纷繁复杂，建议咨询律师进行维权。

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