二手房买卖中产生争议时如何参照交易习惯认定行为性质？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）


一、原告诉称
黎淑诉称：我为购买香樟里12号房屋，委托母亲侯宁作为全权代理人，代理购买并办理各项手续，侯宁与第三人张保（被告代理人）、中原公司三方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪合同》。根据合同约定，2013年7月1日前，被告应当交付涉案房屋，若逾期，超过约定期限30日的，原告有权退房并向被告主张房款20%违约金。被告收到我支付的首付房款后，以各种各样的理由拒绝解除涉案房屋的抵押，并拒绝面签，其行为已构成违约。涉案房屋在原被告双方签订购房合同前后涨幅波动极大，差价达百万之多，被告存在恶意毁约或伺机恶意涨价之嫌疑，故诉至法院：1、要求解除该购房合同。2、要求被告返还已付购房款及利息。3、要求被告依照合同约定支付违约金。4、要求被告承担居间费。


二、被告辩称
滕潭辩称：1、不同意黎淑的诉讼请求。2、我和原告之间并不存在合同关系。3、与我签订合同之对方系侯宁，并非原告，故涉案房屋的买受人系侯宁，与原告无关，故原告主体不适格。4、购房合同履行中，双方当事人就对哪方名下房屋设定抵押贷款一事存在分歧，故无法继续履行。5、居间方中原公司、第三人侯宁网签时，擅自更改买受人为原告，亦导致合同无法继续履行。6、若法院认定原告的主体资格，我同意退还购房款，但是被告不存在违约行为，原告及居间方网签时擅自变更主体及价格，致使合同不能继续履行。7、不同意赔偿违约金、利息及居间服务费。8、若原告同意协商解押办理事项，我愿意继续履行购房合同。


三、审理查明
经审理查明：居间方服务费系侯宁支付。对于被告主张的主体不适格问题，原告向法院提交了侯宁代签购房合同前，原告向侯宁出具的授权委托书，及居间方工作人员证言。被告主张，根据合同约定，剩余房款以贷款方式支付，根据正常思维理解，原告应当自己想办法贷款，除非出卖人明确同意，否则其无权就涉案房屋进行抵押贷款。



四、北京市朝阳区人民法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
（1）解除原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》。
（2）被告返还原告购房款。
（3）被告向原告赔偿款。
（4）驳回原告的其他诉讼请求


五、北京房地产律师点评
根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。本案中，侯宁系原告委托代理人，侯宁代其签订的购房合同无论被告是否知情，都不能实际影响真正买受人即原告对购房合同所享有的权利，故被告以主体不适格来抗辩原告诉讼请求的，依据不足，无法得到法院的支持。双方签订的购房合同中仅对买方支付尾款的方式进行了简单约定，所以导致买卖双方对原告是否有权以涉案房屋为抵押办理贷款手续一事产生争议，根据交易习惯及行业惯例，二手房买卖采用抵押贷款付款方式时均系以交易房屋为抵押标的物。故，被告以此理由抗辩并不能得到法院的支持。网签时居间方与原告方擅自更改买受人及房屋价款信息一事，纵观本案事实，并不能体现侯宁曾向被告披露过原告，固然其二人之间确实存在委托事实，但是在未向被告披露买受人身份前被告拒绝履行合同亦符合常理。由于在合同约定的交房期限之前双方均存在过错，故原告主张的违约金数额应当由法院结合多放事实酌定。双方都同意解除合同，故法院应当予以支持。原告主张的利息损失及居间费损失于法无据，不予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。