要这样以房抵债，才能拿到房
发布日期：2017-11-02 作者：110网律师
生活中，有些借款人为了能借到钱，在向债主借钱时，往往会写上“如到期不能还款，房产归某某所有”这样的以房抵债内容。而在借款人到期未还款之后，债主拿着这样的协议起诉到法院，要求确认房产归其所有，却被法院驳回。债主一脸困惑，说好的房子归我的，怎么法院判我输了呢？
何为以房抵债？
“以房抵债”是指债权人与债务人约定以债务人的房产或经第三人同意的第三人所有的房产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。
以房抵债并不是一个法律术语，而是民间的一种说法。2011年至2014年三年期间，江苏省各级人民法院审理的涉及以房抵债的案件有1500余件，这样一个数量也可以反映出以房抵债的情形在生活中是大量存在的。
从法律层面来分析，以房抵债有三个构成要素。
一是有基础债的关系存在，即以房抵债行为首先得有一个基础债的存在，常见的如借款、货款等，债的形成不仅可以基于合同，也可以基于侵权，如发生人身伤害事故后产生的大额医药费，侵权人以房产折抵高额医药费。
二是有用特定物清偿他种债务的意思表示，即用债务人或第三人同意的房产，来清偿债务人的借款之债、货款之债、侵权之债。
三是特定物清偿导致原债务消灭，即在以房抵债完成后，发生原债务归于消灭的法律后果。
以房抵债常见情形
常见的以房抵债协议情形，从设立抵债的时间来分，有债务履行期限届满前的以房抵债，也有债务履行期限届满后的以房抵债。从履行情况来分，有已办理产权过户的以房抵债，也有尚未办理产权过户的以房抵债。从诉讼阶段来分，有诉讼前的以房抵债，有诉讼调解中的以房抵债。
【诉讼调解型】2009年7月，林某向某房地产公司购买别墅一套，总价226万元，首付46万元，向银行贷款180万元，林某以别墅作抵押，房地产公司承诺在抵押登记完成前为林某做阶段性连带保证。2009年10月，银行办理抵押登记时发现房屋已被过户至他人名下，遂起诉要求房产公司偿还林某的贷款。2009年9月，某物资公司向该市另一区法院，要求林某偿还借款150万及利息。法院出具调解书，确认林某用从房产公司所购别墅折抵，物资公司持法院调解书将涉案别墅过户到自己公司名下。该案被怀疑有虚假诉讼嫌疑，后检察院介入处理。
【债务届满型】屈某、沈某因资金周转，累计向孙某借款116万元，屈某、沈某到期无法归还借款，遂协商将自己所有住房一套按136万元转让给孙某，2013年8月办理了产权过户手续。孙某取得房屋产权后，屈某、沈某迟迟不肯搬出，孙某遂起诉到法院，要求屈某、沈某迁出。法院审理后认为，双方签订的买卖合同合法有效，孙某已依法取得房屋所有权，屈某、沈某继续占用该房屋，妨碍了孙某行使房屋的所有权，但孙某也应按照合同约定履行支付剩余20万元房款的义务。
【债务未届满型】2013年9月，周某因做生意急需资金，向吴某分期借款共计57万元，并口头约定如不归还，周某父母将其名下的房屋抵押给吴某。借款到期后，周某无力偿还，经周某父母同意，将周某父母名下房屋作价30万元抵给吴某，双方于2013年12月办理了产权变更手续，双方约定周某父母于2014年春节后腾让房屋。春节过后，吴某多次催促，周某父母置之不理。吴某起诉到法院后，周某父母辩称双方仅为房屋买卖关系，不存在债务抵偿约定。法院审理后认为，以房抵债纠纷中，所有权人过户房产前后均未主张并收取房款，与受让人又无亲朋好友关系，无权主张支付房款。
【未办过户型】2008年2月20日和21日，张某与奥金公司签订了62份商品房买卖合同，约定奥金公司出售房屋给张某，总价为2700余万元。双方签订补充协议，约定房屋实际成交价为1000万元，奥金公司有权在当年的12月22前一次性或分批次以1000万元进行回购。若不能按约回购，则奥金公司应在2009年3月22日前为张某办妥商品房权属证书。该商品房买卖合同在当地房管部门进行了备案。张某实际也支付了1000万元。后奥金公司因资不抵债，向法院申请破产。张某向清算组申报自己应当拥有62套房屋的所有权。未得到支持，于是向法院起诉，要求确认房屋所有权归自己所有。一、二审法院均未支持。这个案件中，双方签订的买卖合同实际上是为1000万元的借款作为担保，双方之间真实的关系是借贷关系。
以房抵债协议效力
以房抵债看字面上看起来不复杂，但人民法院在认定以房抵债的效力时，还是会根据以房抵债的时间、约定的具体内容、实际履行情况等情形来确认以房抵债的法律性质，进而正确认定其效力。根据江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要（2014年4月14日印发），对于以房抵债协议总结如下：
一、债务清偿期届满前
1、以房抵债协议具有担保债权实现的目的，债权人以协议约定要求继续履行或对房产主张所有权的，人民法院予以驳回。人民法院进行释明，债权人变更诉讼请求要求清偿债务。
2、以房抵债协议约定在债务期届满时应进行清算，该协议在双方之间具有法律效力，但不得对抗其他债权人。
3、以房抵债协议约定在债务清偿后可以赎回，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不发生物权转移效力。债权人根据以房抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院不予支持。
二、债务清偿期届满后
1、未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵房产所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。人民法院进行释明，债权人变更诉讼请求要求清偿债务。
注：最高人民法院第15批指导案例72号有新的观点，指导案例认定抵债协议有效，但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
2、已办理物权转移手续后，一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，人民法院不予支持。如当事人一方认为以房抵债协议具有法定可变更、撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。
三、诉讼中自愿达成协议
1、债权债务诉讼过程中，当事人自愿达成以房抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人撤诉。当事人不申请撤诉而要求制作调解书的，人民法院不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。
2、当事人双方持人民调解组织主持达成的以房抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。
规范以房抵债协议
通过对上述案例和江苏省高级人民法院对“以物抵债”问题的处理意见，我们可以总结出以下方法：
1、债务还款期限届满之前，尽量不要出现“如到期不能还款，房产归某某所有”的表述。
2、如需在借款协议中制约借款人，可以约定在还款期限届满时结算本息折抵房款，并另行签订房屋买卖合同。
3、还款期限届满后，达成以房抵债协议的，另行签订房屋买卖合同，并及时到房管部门办理产权过户。注意以房抵债协议不要出现“债务清偿后可以赎回”的表述。
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