二手房买卖过程中关于北京购房资质的相关法律问题

发布日期：2018-01-17 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告张某伟诉称：2015年9月25日原告就购买被告位于北京市朝阳区12号院1301号房屋与二被告签订了《买卖定金收付书》，并依约向二被告的代理人宋瑞支付了购房定金10万元整。二被告应于《买卖定金收付书》签署后7个工作日内与原告签署《房屋买卖合同》，但二被告及其代理人因房价上涨一直不履行《买卖定金收付书》的约定，不与原告签署《房屋买卖合同》，却以各种理由反咬原告一口。原告遂根据《买卖定金收付书》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉至法院要求被告双倍返还购房定金20万元，承担本案诉讼费用。

二、被告辩称
二被告宋某、解某国辩称：不同意原告的诉讼请求。从事实上讲，原告在与二被告签订买卖定金收付书时不具备在京购房资格，并且向二被告隐瞒了这一重要事实，后来原告在二被告给其的合理宽限期内仍未具备购房资质，也未按照《买卖定金收付书》中的约定向二被告支付房屋首付款160万元，这是导致双方未能签订书面的房屋买卖合同的真实原因，所以原告因自身原因无法完成交易，无权要求返还定金。故我不同意原告的诉讼请求。

三、审理查明
2015年9月25日，原、被告签订《买卖定金收付书》（以下简称收付书）一份，就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成协议。收付书中约定：涉案房屋价款为425万元，乙方支付房款的方式为全款。乙方签署收付书后应向甲方交付购房定金10万元。甲、乙双方应于签署收付书后七个工作日内签署《房屋买卖合同》等法律文件，签署合同时乙方应向甲方支付房屋首付款160万元。若甲方违反上述约定，甲方应在五日内双倍返还乙方所交定金；若乙方违反约定，则乙方所交定金甲方不予返还。
审理中查明，宋瑞系二被告之子，受二被告委托代为办理涉案房屋的出售、产权过户、代为签署相关文件等事务，并享有转委托权。因宋瑞在外地出差，遂转委托其妻孟某为代理人，代为签署涉案房屋的出租、出售等相关协议和合同。原告与二被告约定于2015年10月3日签署《房屋买卖合同》，10月1日二被告代理人孟某以宋瑞不在北京为由，提出延期签署合同，原告未明确表示意见。10月8日，孟某向中介公司提出可安排同原告签订房屋买卖合同，因二被告急用钱，最好在10月26日之前完成，但原告无明确表态。此后，双方未就合同签署日期达成一致，一直未能按约签署《房屋买卖合同》等法律文件。
证人孙某到庭作证称：原被告签订收付书后，孟某在10月1日和我说因为她老公宋瑞在重庆办厂，不能按期赶回来，要往后推延几天再签合同，原告表示愿意继续履行收付书。10月8日，二被告表示可以让原告来签合同，交首付款。但原告因购房资质一直未能审核通过，而且孟某不是房屋的产权人，担心签了合同后有风险，就表示可以签合同，但首付款要交由第三方托管，待完成房屋过户手续后才能给二被告钱，二被告拒绝。此后，双方一直未能在签约日期上达成一致。10月19日，二被告向我表示如原告在11月1日前明确表示不再履行收付书，则交易终止，二被告退还原告10万元定金；11月1日后则终止交易且不再退还定金。我向原告转述二被告意见后，原告没有明确表态。11月7日左右，原告购房资质审核通过后，要求同二被告签署房屋买卖合同，但二被告拒绝。
关于原告的购房资质问题，孙某在证言中称：原告签署收付书时是要购买二被告的房屋注册成立公司，再以公司的名义购买该房屋，二被告表示同意。后因公司未能注册成功，原告提出以其妻子孙梅的名义购买，但孙梅的资质审核未能通过。后，原告又提出可通过与妻子离婚的方式获得购房资质，并开始着手办理离婚手续。10月26日左右，原告向我公司提供新的资质审核材料，11月7日左右，原告前妻的购房资质通过审核，但二被告已经不同意同原告签署房屋交易合同。

四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
被告宋某、被告解某国于本判决生效之日起七日内返还原告张某伟定金10万元。

五、资深房产律师靳双权点评
1.本案争议焦点之一，合同未如期签署是谁的过错？
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据《买卖定金收付书》、证人证言、原告、二被告双方同证人的通讯往来及当事人陈述，可以确定原、二被告双方最初约定在2015年10月3日签订房屋交易合同，但因二被告单方提出推迟而未能签约，因此二被告违约在先。10月3日以后，原告仍继续提交购房资质等相关文件，表明其愿意继续履行《买卖定金收付书》，二被告亦明确表示愿意延期履约。但在其后，二被告提出签订房屋交易合同时，原告有明显的拖延行为，且在二被告明确以2015年11月1日为最后期限时，原告表示可以签合同，但前提是房屋首付款不能直接交付给二被告，需由第三方托管，待房屋过户后方能交付二被告。我认为原告的要求违反了《买卖定金收付书》关于首付款交付时间、方式的约定，而违约在后。因此，我认为原告、二被告双方对于房屋交易合同不能签订的结果均负有过错，均存在违约行为。故原告诉请的返还定金的请求应予支持。
2．本案争议焦点之二为定金如何处理？
二被告占有定金显失公平，且二人提出的原告不具备在京购房资格，未支付145万元首付款，以及未在合理宽限期内签约就意味着自愿接受定金罚则的辩解意见缺乏法律依据，我认为不应该被采信。

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