借名买房中如何认定房屋的实际归属？

发布日期：2018-01-17 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
袁某诉称：我和吴某于1998年5月28日登记结婚，双方婚姻关系存续至今。2005年6月30日，吴某签订了一份商品房预售合同，以73万元的价款购买了位于北京市2101号房屋（以下简称涉案房屋），并于2008年取得了该房屋的产权证。2011年3月16日，吴某与王某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，吴某以远低于市场价格的66万元将上述房屋出售给王某。我认为，在我和吴某婚姻关系存续期间，吴某在未经我同意的情况下，私自处分夫妻共同财产。故我诉至法院，请求判决：1、确认吴某与王某于2011年3月16日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、王某将位于北京市2101号房屋返还给我。

二、被告辩称
吴某辩称：我不同意袁某的诉讼请求。原告的起诉是在蒙蔽法庭。袁某在起诉时明知签订上述房屋预售房购房合同时，王某是实际的购房人，我只是为王某购房办理名义上的贷款。因为王某没有北京户籍，不便于办理房屋贷款，而我具有北京户籍，所以当时就以我的名义与开发商签订了预售合同。该房屋根本就不是我和袁某的夫妻共同财产。该房屋73万元的首付款、贷款以及提前偿还的贷款都是王某支付的。此后，我和王某在2011年3月16日签订了《存量房买卖合同》，目的是为了办理过户。不存在压低房价的问题，因签订《存量房屋买卖合同》时是为了办理过户，房地局的工作人员告知我们房屋售价不能低于贷款的价格，故我们决定房屋价格为66万元。而且该房屋在2008年交付的时候，所有的入住费用、物业费、供暖费都是王某支付的。该房屋过户给王某就是物归原主。2008年，袁某在与我吵架时就明知该房屋是王某购买的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

王某辩称：我不同意袁某的诉讼请求。袁某的起诉违背了事实真相。我在2005年6月购买了涉案房屋，我是购买该房屋的实际出资人和购买人，只是为了方便贷款，才使用了吴某的名义。我支付了该房屋的首付款、贷款。2011年2月，我支付了该房屋的剩余贷款，因此与吴某办理了过户手续，该房屋并不是吴某和袁某的夫妻共同财产，请求法院驳回袁某的全部诉讼请求。

三、审理查明
吴某与袁某系夫妻关系，二人于1998年5月28日登记结婚。
庭审中，王某向法院提交了一份2005年6月26日王某与吴某签订的《借名购房协议》，该协议约定，王某借吴某名义购买房产，购房首付款、按揭贷款等所有的款项由王某负责，所有权归王某所有，与乙方没有任何关系，吴某把所有款项还清后，双方将变更房屋产权人王某姓名。王某享有购房屋的全权占有、永久使用、收益及处分的权力，吴某及亲属不得对该房屋主张任何权益、侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与行为，更不能作为遗产继承分割关系。该协议有吴某、王某的签字。庭审中，袁某对该协议的真实性不予认可。吴某认可该协议的真实性。
吴某签订上述《商品房预售合同》后，王某通过其银行账户向房屋开发商支付了12万元的首付款，庭审中，袁某、吴某对该事实无异议。王某、吴某称王某还向开发商支付了4万元的定金亦作为首付款使用。此后，吴某以其名义向中国民生银行贷款57万元支付上述房屋的房款。2011年2月，吴某将上述银行贷款全部还清。庭审中，吴某、王某称该房屋的全部贷款，包括2011年2月的提前还贷均为王某支付，吴某未支付过贷款。王某向法院提交了银行交易明细、开发商的收据、银行业务凭单以证明贷款均系由王某偿还，袁某对此不予认可。
2008年，吴某取得了涉案房屋的产权证。2011年3月16日，吴某与王某签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定吴某以66万元的价款将涉案房屋出售给王某。此后，双方办理了涉案房屋的产权过户手续，现涉案房屋登记在王某名下。庭审中，吴某与王某均认可双方在签订上述《存量房屋买卖合同》后仅进行了涉案房屋的产权转移登记，并未进行合同中约定的房款交接。
案件审理过程中，袁某申请对涉案房屋进行财产保全，并提供了相应的担保，法院对涉案房产作出了保全裁定。

四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回原告诉讼请求。

五、资深房产律师靳双权点评
靳双权律师认为，当事人对其主张有提供证据证明的责任。
本案中，袁某要求确认吴某与王某之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，但通过吴某、王某的陈述以及王某提交的《借名购房协议》、首付款银行凭证、银行交易明细、银行业务凭证以及房屋开发商公司的收据可以证明该房屋在2005年最初的名义购房人虽为吴某，但该房屋的实际出资购房人系王某，王某应为该房屋的实际所有权人。2011年3月，吴某与王某虽签订了《存量房屋买卖合同》，但双方的真实意思并非为实际买卖该房屋，仅仅系为了房屋的产权转移登记，该目的通过吴某与王某并无实际的房款交接亦能得到印证，袁某并未向法院提交证据证明吴某与王某实际存在房屋买卖的合同关系。且王某作为该房屋的实际所有权人，其在法律上亦无购买自己房屋的可能性。故袁某要求确认吴某与王某签订的《存量房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，我认为不应该被支持。

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