虚构房屋买卖合同骗取银行贷款行为效力

发布日期：2018-03-16 作者：110网律师

一、被告反诉要求原告协助其办理涉案房屋产权证书是没有事实和法律依据的。
1、被告反诉基于建筑工程施工合同纠纷与本案商品房买卖合同纠纷属于两个不同的法律关系，不能并案处理。
2015年12月，原告与被告以虚构商品房买卖合同形式办理银行贷款，被告并未支付首付款，银行按揭款亦是由原告进行偿还。同时涉案房屋截至今日仍由原告占有使用。现因被告以原告工程款未结清为由拒绝为原告办理退房手续。但被告主张的建筑工程施工合同与本案的商品房买卖合同纠纷是两个合同关系，不能并案处理。同时，从被告提供的证据可知，其与原告之间不存在直接的工程施工合同关系。因此，对于原、被告之间是否存在建筑工程施工合同关系，仍需被告另案起诉审理查明，本案是商品房买卖合同纠纷，审理原、被告之间的建筑工程施工合同纠纷并不属于本案的审理范围。
2、被告主张原、被告之间达成以涉案房屋抵扣工程款的合意证据不足。
被告反诉主张，原、被告之间达成合意，以涉案房屋抵扣工程款。但被告并无任何证据证明双方存在以房屋抵扣工程款的合意。同时，根据本案庭审情况，被告于2004年、2005年、2007年均签订了有关帝景湾洋城的工程施工合同，且合同存在重叠部分，根据被告陈述，是因承包范围及承包方式变更，导致相同的工程存在多份合同的情况。而本案涉案商品房买卖合同是2005年12月份签订的，换言之，在签订涉案商品房买卖合同的当时被告承包范围及承包方式均没有确定，同时被告陈述其说完工程范围及完工时间并不能明确，且工程至今未办理竣工验收。在承包范围及承包方式均没有确认、工程没有竣工验收的情况下，原告怎么可能就还未确认的工程款与被告达成房款折抵工程款的协议，且被告对于总工程款、已付工程款、应付工程款、房屋抵扣工程款金额等主要事实均陈述不清，亦无证据证明。另外，涉案房屋一直由原告占有使用，被告从未主张过任何权利。在承包范围及承包方式均没有确认、工程没有竣工验收的情况下，原告不可能就还未确认的工程款与被告达成房款折抵工程款的协议，且被告一直未向原告主张涉案房屋亦可以证明被告是认可其对房屋是不享有任何权利的。
另外，根据被告陈述，签订合同当时按揭款是原告代为偿还，待被告将原告垫付的按揭款还清后，才将商铺交付被告使用，被告反诉状中也是如此表述。但在庭审中被告辩称因合同签订后，被告仍继续为原告施工，因此后期按揭款亦转为折抵的工程款。被告这一表述是明显自相矛盾的，被告反诉状提交时间为2015年，根据其表述其2010年后就没有继续施工了。即使原告拟以按揭款折抵工程款应该是在2010年就有该意思表示，但是被告截至反诉时仍表示按揭款为原告代为偿还。由此可见，因被告工程未办理竣工验收手续，不能按法律规定主张权利，即单方的以该房产对工程款进行折抵，并未与原告达成一致。被告亦未提供任何证据证明双方之间存在房款折抵工程款的约定。
据此，被告反诉主张原、被告以涉案房屋抵扣工程款的证据不足，且明显有背于常理。被告主张原告拖欠其工程款属于建筑工程施工合同纠纷与本案商品房买卖合同纠纷属于两个合同关系，不能并案处理。
二、原、被告之间不存在房屋买卖的真实意思表示。
房屋买卖合同的行为是一种民事行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”的规定，意思表示真实是民事行为有效的条件之一。本案中，原、被告虽然签订了商品房买卖合同，但从合同履行中可以得知，被告从未支付过任何购房款，合同备案及银行按揭手续均是由原告办理，被告房价的60%以贷款方式支付，以被告名义向银行贷款，但贷款是由原告安排职工按约每月向银行归还，2014年原告已提前全部还清，贷款的存折原件、结清证明原件均在原告处。同时，涉案房屋现仍有原告实际占有使用，被告也从未向原告主张过交付房屋。对于上述事实被告也是予以认可的。
由此可见，双方签订房屋买卖合同的真实目的并不是实现房屋产权的转移，而是办理银行贷款。该房屋买房合同行为并非双方当事人的真实意思表示，因此不能产生设立、变更、终止民事关系的结果。
三、原、被告之间的商品房买卖合同无效。
原、被告之间并不存在房屋买卖的真实意思表示，而只是以房屋买卖的形式，向银行办理按揭贷款。如果按照正常的银行贷款的审批流程，原告并不能顺利获得银行贷款，因被告姜钦义并无购房记录，因此由其购买房产办理按揭的贷款利率也明显低于原告自行办理贷款的利率。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体及第三人利益”及第三款“以合法形式掩盖非法目的”合同无效的规定，又根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第三点关于“基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效”的规定，原、被告通过签订商品房买卖合同的形式，以被告的名义为原告骗取银行贷款，破坏了银行的贷款审批手续，扰乱了经济秩序，损害了第三方银行的经济利益。该合同应认定为无效合同。
四、被告应配合原告办理涉案房屋的所有权登记和房屋所有权证。
依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原、被告之间的房屋买卖合同无效，涉案房屋仍为原告所有，被告有义务将该房产恢复至合同签订前的状态，故被告有义务配合原告办理房屋所有权登记和房屋所有权证，该请求权是基于房屋所有权产生的物权请求权，并不受诉讼时效的限制。

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