夫妻一方未签字的房屋买卖协议效力如何认定
发布日期:2018-07-05 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告花公子起诉称:2007年12月,我和被告姜先生签订了房屋买卖协议书,约定姜先生将其在甲地某村的一套二层私房出售给我,房屋总价款为30万元,协议书对付款方式和过户时间等都做了详细约定,合同签订后,其按约定支付了10万元定金,但被告姜先生却没有按照约定把房屋交付给我,后来我才知道,姜先生的妻子并不同意他卖房,经过多次协商都没有结果,所以请求法院判令被告姜先生继续履行协议书。
二、第三人辩称
第三人姜先生妻子梁女士辩称:我和被告姜先生是夫妻关系,1999年我二人结婚,2002年,我二人在我们村子里修建了一套二层楼房,该房屋已办理了房产证和土地使用证。2007年12月,姜先生背着我和原告花公子签订了房屋买卖协议,以40万元的价格,把该房屋卖给了花公子。我得知此事后,我极力反对,但是花公子依旧要履行合同,所以请求法院判令原被告所签协议无效,驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理后查明:被告姜先生和第三人梁女士是夫妻关系,二人婚后在本村修建了一套二层楼房,该楼房取得相关证书。2007年,被告姜先生欠下巨额赌债,无力偿还,遂背着妻子,将该房屋作价40万卖给原告花公子,在花公子支付定金10万元后,姜先生却没有交付房屋,当花公子要求姜先生交付房屋时,姜先生的妻子梁女士称自己不知情,原被告签订的房屋买卖协议无效。花公子经多次协商,没有结果,所以起诉到法院。
四、法院判决
法院经审理后作出判决:原告花公子和被告姜先生签订的房屋买卖协议书无效,被告姜先生返还原告花公子定金10万元及利息。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为:《婚姻法》第17条第2款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条规定:“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权'的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”房屋的处分不能属于日常生活需要,对属于夫妻共同财产的房屋的处分须经过夫妻双方的同意。夫妻一方未在购房协议书上签字,属于未签字一方不同意买卖房屋,除非第三人属于善意第三人,否则该购房协议无效。
本案中,诉争房屋时被告夫妻二人婚后修建,属于夫妻共同财产,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,应为无效。所以法院判决时正确的。
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