房屋买卖实际交付定金数额有变化的定金协议效力认定

发布日期：2018-02-23 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告诉称：被告与崔X系夫妻关系，涉案房屋登记在被告名下，系被告与崔X的夫妻共同财产。2016年初，被告委托崔X与中介公司签订委托出售协议，委托中介公司出卖上述房产。原告在中介公司推荐和带领下，实地查看了涉案房屋后，表示愿意购买。因被告不在北京，故被告委托其配偶崔X代为签署房屋出售文件。2015年2月15日，崔X持被告的授权委托书、配偶(共有权人)同意出售证明与原告、中介公司签订了《买卖定金协议书》等相关文件，并约定在《买卖定金协议书》签署后1个工作日签订《北京市存量房屋买卖合同》。《买卖定金协议书》签订后，原告向崔X支付了购房定金10万元。此后，崔X突然反悔并不再同意签订买卖合同，其承认违约并同意承担赔偿责任。现原告诉至法院，要求：1、被告支付违约定金10万元;2、崔X对第一项诉讼请求与被告承担连带责任(因为涉案房屋是被告与崔X的共同房屋，债务也是夫妻共同债务)。
　　二、被告辩称
　　被告辩称：授权委托书不是被告签署的，是无效的授权。授权委托书中没有标注委托事项，也没有委托期限，内容上看该委托书也是无效的。因此，崔X基于此签订的《买卖定金协议书》也是无效的。定金10万元被告也已经返还给了原告，已经恢复了原状，原告无权向被告或第三人主张任何权利。至于崔X承担连带责任，原告称崔X与被告形成表见代理关系，如果这样，承担责任的主体恰恰应该是被告，而不应该是崔X。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
　　中介公司述称：同意原告诉讼请求。2015年2月15日，原告与被告、崔X在中介公司的居间下，签订的《买卖定金协议书》合法有效。2016年2月25日，崔X提供房屋产权证原件、崔X身份证复印件、结婚证扫描件、被告身份证扫描件、被告户口本扫描件、崔X户口本扫描件、授权委托书原件、配偶同意出售证明原件，在中介公司的居间下签订《买卖定金协议书》，合同合法有效，原告支付定金10万元。当日，崔X要求解除《买卖定金协议书》并实际退还原告定金10万元。
　　三、审理查明
　　经审理查明：被告与崔X系夫妻，于2009年1月26日登记结婚。涉案房屋于2011年1月11日登记在被告名下。
　　2015年2月15日，原告(乙方、购买人)、被告(崔X代，甲方、出售人)与中介公司(丙方、居间人)就买卖涉案房屋签订《买卖定金协议书》，约定：原告应于本协议签署时向被告自行支付定金10万元整，被告收取定金时应向原告出具收据。原告、被告和中介公司应于本协议签署的同时签署定金托管协议，原告应当同时以资金托管的方式向被告支付定金40万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或转回，无需另行征得原、被告任何一方的同意。原、被告双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。原、被告双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如被告违约，被告应向原告双倍返还定金，如原告违约，则被告已收取的定金不予退还。
　　协议签订后，原告向被告支付定金10万元。但双方未依约签订定金托管协议，也未支付另外40万元定金。当日，被告将定金10万元退还原告。
　　签订协议当日，崔X向原告和中介公司出示《配偶(共有权人)同意出售证明》和《授权委托书》各一份，其中《配偶(共有权人)同意出售证明》载明：“本人崔X(身份证号×××)系房屋出售人邓XX(身份证号×××)的配偶(或共有权人)，现本人声明如下：本人同意房屋出售人出售涉案房屋。声明人：崔X。2015年2月15日”《授权委托书》载明：“委托人：邓XX;身份证号：×××;受托人：崔X;身份证号：×××;委托人欲通过居间人将涉案房屋进行出售。就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。委托人：邓XX。2015年2月15日”
　　审理中，原告就《授权委托书》中落款处“邓XX”的签字是否是被告本人所签申请司法鉴定。鉴定结论为：《授权委托书》中落款处“邓XX”的签字不是其本人所签。原、被告、崔X和中介公司均认可鉴定结论。原告为此支付鉴定费2700元。
　　庭审中，中介公司经纪人林XX到庭作证称，“2015年2月15日的《授权委托书》在崔X给我的时候就是这样的，是签订《买卖定金协议书》当天崔X交给我公司同事手里的，模板是我同事之前发给崔X的空白模板，他们签好后带来给我们的。上面的签字是不是他们本人签的我们不清楚。《授权委托书》交给我们以后应该进行过审核，但是具体不是我负责。配偶同意出售证明的情况与授权委托书一样。至于涉案房屋要出售给原告，邓XX本人是否知道，我不清楚。原告来我公司表示购房后，我公司负责业主方的经纪人直接跟崔X联系的，因为一直是崔X在操作此事。签订《买卖定金协议书》时我在场，邓XX不在场，是崔X签的字。第三条第2款中约定的定金托管协议没有签，当天三方共同协商第二天再签订定金托管协议，40万元定金也第二天再支付。但是当天，业主就表示不签订正式售房合同了。”被告称签约当日没有按约交纳40万元定金，也没有签署定金托管协议，说明定金条款没有执行。《授权委托书》没有填写授权事项和期限，证人也不清楚此事，实质性的要件都没有明确，因此是无效的法律文件。
　　四、法院判决
　　北京市朝阳区人民法院判决如下：
　　1、被告邓XX于本判决生效之日起七日内支付原告祁XX定金十万元。
　　2、第三人崔X对于以上第一项与被告邓XX负连带责任。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。但行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，尽管鉴定结论已认定《授权委托书》中的“邓XX”签字并非被告本人所签，该结论已经各方当事人认可，且被告也明确表示对于该《授权委托书》不予追认，但在签订《买卖定金协议书》时，崔X作为被告之妻向原告和中介公司出示了结婚证、房屋所有权证以及其与被告的身份证、户口本等身份关系证件以及房屋权属证件，而原告或中介公司均无理由怀疑当时崔X提供的《授权委托书》和《配偶(共有权人)同意出售证明》上被告的签字并非为其本人所签。因此，原告在与崔X(代被告)签订《买卖定金协议书》时有理由相信崔X有代理权，故应当认定对于在同原告签订《买卖定金协议书》的过程中，崔X的行为已构成表见代理，其行为后果应由被告承担。
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，《买卖定金协议书》系买卖各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。现中介公司作为居间方，证实在《买卖定金协议书》签订后，被告并未依约履行订立《北京市存量房屋买卖合同》的义务，根据合同约定，应承担双倍返还定金的义务。现原告要求被告支付定金10万元，应当予以支持。
　　实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，双方最终虽并未交付约定的全部50万元定金，而仅支付了10万元，但从现有证据看，导致剩余40万元定金未能交付的责任不在原告，而在被告。因不可归责于定金支付一方的原因，导致实际支付定金金额与合同约定不符，应视为定金合同在已支付的金额范围内已生效并对合同双方具有约束力。且从各方的陈述看，被告也并非因对于原告仅支付10万元定金存在异议，而导致当日退还。故应当认定双方实际交付的定金数额虽少于协议约定，但应视为《买卖定金协议书》的约定金额已变更，双方均应按照变更后的定金金额继续履行《买卖定金协议书》。
　　在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。现原告向被告主张的债务发生在被告和崔X夫妻关系存续期间内，崔X也未举证证明该债务的发生并非用于夫妻共同生活，故原告要求崔X与被告承担连带责任，应当支持。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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