买卖工业用地上建设的房屋，合同最终被确认无效

发布日期：2018-08-07 作者：张梅律师

导言：企业在自己厂区建设宿舍楼，不得对外出售，所签订的房屋买卖合同也为无效合同。
   2010年5月，本市居民杨某以15万元的低价购得苏州市某公司厂区职工宿舍楼内的二室一厅房屋一套。杨某随后加以装修，转手以30万元的价格卖给打算在本市定居的外地人孙某。因该大楼是建设在工厂厂区中，厂区土地性质为农村集体土地，土地用途为工业用地，大楼内的每套住房都无法单独办理房产证，也无法办理过户登记。考虑到这一点，三方当事人在两次交易中都没有签署房屋买卖合同，而是签署《房产份额转让协议》，以约定转让大楼内的房产份额的方式试图规避法律。2011年6月，公司管理层变动后，反对将公司职工宿舍楼内房屋出售给外人，于是起诉杨某主张《房产份额转让协议》无效，要求杨某退还房屋。孙某得知此事，认为购买此房屋有风险，也起诉杨某主张协议无效，要求退还购房款。一审法院根据《土地管理法》认定两次交易均为无效，判决杨某向公司返还房屋，公司向杨某退还购房款，杨某向孙某退还购房款。杨某不服，向苏州中院提起上诉，认为《土地管理法》关于土地利用类型的规定是行政管理性的规定，不是强制性的规定，不影响合同效力，并要求确认两案所涉的《房产份额转让协议》不是房屋买卖合同。

    苏州中院法官当庭向杨某析法明理，指出土地公有制作为社会主义基本经济制度之一，国家是通过为土地设定不同的性质和用途来落实社会主义土地公有制的。我国《土地管理法》所确立的土地利用类型管制原则有别于一般的行政管理规定，是强制性和效力性的，不容违反和规避。本案中三方当事人签署的所谓《房产份额转让协议》就是房屋买卖合同，法院是根据交易的经济实质而非合同的抬头来认定法律关系的，无论合同叫什么的名称，都不能改变交易的性质。杨某对原审法院判决《房屋份额转让协议》因为违反国家法律强制性规定而无效表示服判。考虑到杨某装修房屋的实际支出，苏州中院法官会同被上诉人公司的总经理一起赴现场查看装修以确定损失。最终，公司同意向杨某补偿部分装修款，从而促成了三方当事人就两案达成“一揽子”的调解协议。

    法官提醒广大市民：企业厂区内建设的职工宿舍等居住用房，其土地性质是工业用地。这种房屋是为企业生产配套的生活用房，法律禁止买卖。如果买卖，则交易不受法律保护。
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