章丘律师胡安昭房屋买卖确认合同无效纠纷案例

发布日期：2016-03-11 作者：章丘胡安昭律师

山东省济南市中级人民法院
民事判决书
（2014）济民一终字第XXX号
上诉人（原审原告）李某甲，男
上诉人（原审原告）李某乙，女
两上诉人共同委托代理人XXX、XXX，均系山东XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李某丙，女。
委托代理人XXX，女。
委托代理人胡安昭，山东百脉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李某丁，男。
上诉人李某甲、李某乙因与被上诉人李某丙、李某丁确认合同无效纠纷一案，不服章丘市人民法院（2013）章民初字第XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年XX月XX日公开开庭审理了本案，上诉人李某乙，上诉人李某甲、李某乙的委托代理人XXX、XXX，被上诉人李某丙及其委托代理人XXX、胡安昭，被上诉人李某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：李某甲与李某（曾用名李某某）系夫妻关系，李某乙、李某丁系他们的子女。李某丙系李某甲姐姐，曾迁居某外省生活。李某甲、李某在某村有房产一处，登记在李某名下，因李某迁至李某甲处生活，房屋闲置。19XX年左右，李某丙举家迁回某村居住，在该房屋中生活至今。20XX年X月X日，李某病故。20XX年X月XX日，李某甲与李某丙达成买卖房屋的协议，并召集族人、亲朋胡某甲（已去世）、胡某乙、胡某丙、李某甲、李某乙见证，由李某甲执笔，以李某为甲方（因产权证登记姓名是李某）、丁某为乙方签订文契一份，约定甲方李某将涉案房屋卖于乙方丁某（李某丙之夫，已去世）；价格XXX元，双方签字后当面点清。丁某、李某丁及见证人在文契上签名，李某丁在签名处加注“代”字。双方签名后，李某丙支付给李某丁XXX元。现李某甲、李某乙以不知买卖房屋事实，买卖合同侵害其合法权益为由，提起本案诉讼。李某丙所在的某村村民委员会证实，李某丙祖宅在旧村搬迁中被拆除，符合重新审批宅基地的政策，因购买李某名下房产未能批得宅基地。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。李某、丁某签订买卖房屋文契时，李某甲在场并参与房屋买卖的事实，由出庭接受质询的证人证言予以证实，原审法院依法予以认定。李某丁与丁某签订的房屋买卖文契，虽然假以甲方李某名义，由李某丁、丁某签订，但实为李某甲、李某丁作为卖方，丁某、李某丙作为买方，由双方代表签订的房屋买卖合同，合同系双方自愿和真实的意思表示，不违反有关法律规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故，李某甲、李某乙请求确认合同无效的诉讼请求，不符合有关法律规定，原审法院依法不予支持。关于李某乙的主张，原审法院经审查认为，作为买受人的李某丙有理由相信李某甲和李某丁能够代表涉案房屋共有人自愿出卖房屋，理由如下：其一，李某丙自1997年即在涉案房屋中居住，2003年签订买卖文契，至今长达十几年的时间，当时签订文契时李某甲、李某丁均在场并收取李某丙人民币XXX元，且有多位证人在场佐证，依法可认定李某甲、李某丁出卖房屋的行为是自愿的。李某乙为李某和李某甲的女儿，且李某甲亦在李某乙家中居住，李某乙经常与父亲见面，李某丙有理由相信李某甲和李某丁能够代表其他共有人出售房屋、收取房款，李某甲和李某丁的行为构成表见代理，相应的法律责任由李某甲、李某丁承担。其二，虽李某甲一直陈述其不知情，但本案多位证人出庭证实在签订文契时李某甲在场。同时，在原审法院向其询问时，李某甲又述称李某丁曾告知其卖房事宜并讲不让他管，由李某丁决定此事。结合证人证言，也可以认定李某甲明知卖房事宜。其三，李某名下的房产系其与李某甲的夫妻共同财产，李某病逝后，李某甲、李某丁作为涉案房产的共有人，依其所占份额享有处分权，如果共有人李某乙认为李某甲、李某丁处分涉案房产的行为侵犯了其权利，可另行主张权利。关于李某丙主张李某甲、李某乙的诉讼请求超过诉讼时效的问题，李某甲、李某乙主张其诉讼请求依据的是物权。故，李某丙关于李某甲、李某乙的诉讼请求超过诉讼时效的主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李某甲、李某乙的诉讼请求。案件受理费XX元，由原告负担。
上诉人李某甲、李某乙不服原审判决上诉称：一、原审认定事实不清，认定李某丙为买卖合同当事人没有事实根据。《文契》载明甲乙双方为李某与丁某，但甲方签字为被上诉人李某丁代签，乙方为丁某本人签字，经原审法院审理查明，签字情况与真实情况相符，因此可以认定买方为丁某，卖方为李某丁。李某丙并未在《文契》上签字，不是《文契》的当事人，原审法院仅以其与丁某系夫妻关系便认定其为合同当事人没有事实根据。二、原审适用法律确有错误，本案合同《文契》因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效合同。首先，虽然本案《文契》约定的交易标的为房产，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际交易标的也包括了宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与使用权人特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。丁某并非某村集体经济组织成员，无权取得涉案房屋的宅基地使用权。涉案房屋的宅基地使用权证至今也未变更登记至丁某名下。因此，应认定《文契》为无效合同。请求撤销原判，改判支持李某甲、李某乙的原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由李某甲、李某乙承担。
被上诉人李某丙答辩称：本案《文契》不存在无效的情形，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人李某丁答辩称：当时李某丁是代李某在《文契》上签的字，李某甲不知情。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另，20XX年XX月XX日，某村村民委员会出具证明，载明：“兹证明李某丙女系我村村民，19XX年XX月XX日生于某村，其祖宅位于某村第XX生产队，由于旧村搬迁其祖宅被拆除，按当时条件，李某丙可以在某村新批地基，但因李某丙购买李某名下位于某村的房产，未实际批得地基。特此证明”。
本院认为：本案《文契》虽然由李某丙之夫丁某作为乙方签字，但是李某丙向李某丁支付了购房款XXX元，涉案房屋购买后也系由丁某、李某丙居住使用。因此，原审法院根据相关证人证言认定《文契》实际是以李某甲、李某丁作为卖方，丁某、李某丙作为买方并无不当。某村已出具证明认可李某丙系该村村民，具有该村集体经济组织成员资格，能够在该村取得宅基地，故李某丙在该村购买宅基地并不违反法律、行政法规强制性规定。因此，本案《文契》并不存在无效情形，原审法院认定本案《文契》有效，判决驳回上诉人李某甲、李某乙要求确认本案《文契》无效的诉讼请求亦无不当。综上，上诉人李某甲、李某乙的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李某甲、李某乙共同负担。
本判决为终审判决。
审判长徐林豹
代理审判员许海涛
代理审判员唐鸣亮

二〇一四年XX月XX日
书记员郭红

二〇一四年XX月XX日
书记员
（当事人人名系化名）

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