房屋买卖配偶默认、书面认定对合同效力的影响

发布日期：2018-08-08 作者：靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告刘峰向法院起诉请求：1、判决李欣、赵婷将涉讼房屋解除抵押登记;同时协助刘峰办理该房屋过户手续以及将房屋交付给刘峰;2、判决李欣、赵婷按照房屋总价的万分之五的标准即每日2030元，按日向刘峰支付违约金，从2016年9月18日至该房屋实际过户之日止;3、诉讼费由李欣、赵婷承担。
　　二、被告辩称
　　被告李欣、赵婷辩称：李欣出售涉讼房屋，未经共有人赵婷同意，赵婷也未进行过追认，本案亦不存在默认同意出售房屋的情形，故李欣与刘峰就涉讼房屋买卖所签合同应属无效，也无法履行，刘峰诉请履行合同没有事实和法律依据;刘峰购买共有房屋具有恶意，且没有支付对价、没有进行过户登记。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：2016年8月12日、13日，经中介公司居间介绍，刘峰(买受人)与李欣(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定：李欣将其所有的涉讼房屋出卖给刘峰，成交总价为406万元;第五条第(一)项约定出卖人承诺其配偶和房屋的共有权人知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如因违反前述承诺，导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失;2016年8月12日，刘峰向李欣支付定金10万元;中介公司向刘峰出示《配偶(共有权人)同意出售证明》，载明“本人赵婷系房屋出售人李欣的配偶(或共有权人)，现本人声明如下：本人与房屋出售人共有的涉讼房屋，且本人同意房屋出售人出售上述房屋”，声明人签字处写有赵婷，时间为2016年8月12日。李欣称为了配合中介公司做独家房源，此份配偶同意出售证明是李欣于2016年8月12日签写的，因赵婷当时人在外地出差，赵婷的名字并非其本人的签字。
　　为证明李欣的配偶赵婷知道并同意出售涉讼房屋，刘峰申请中介公司经纪人张某出庭作证，张某称双方准备签合同的时候，张某问过李欣的配偶是否同意出售房屋，李欣给赵婷打电话并发微信，李欣说其配偶赵婷同意出售房屋;张某称因房价上涨，故李欣不想继续继续履行合同，有关配偶(共有权人)同意出售证明的照片是中介公司的员工周某在登记房源的时候通过微信发送给张某，而后张某将此照片转发给刘峰;张某称李欣的房源于8月10日发布，8月12日，张某与张某带刘峰到李欣住处看房，双方均有意向买卖房屋，12日下午，赵婷并不在家，李欣电话、微信联系赵婷卖房价格，在李欣称是其替赵婷代签配偶同意出售证明的情况下，张某让李欣于五个工作日提交由赵婷本人签写的同意证明，但李欣并未向中介公司提交;刘峰主张8月25日带领装修人员到涉讼房屋测量房屋，赵婷称其本人于8月26日在家，装修人员是26日过来量房的，直至26日，赵婷才知道李欣出售房屋。
　　根据刘峰提交的录音资料(2016年8月31日、9月1日、9月10日10月16日)显示，刘峰、李欣、赵婷以及中介公司的工作人员就涉讼房屋的买卖问题进行沟通，李欣以房价上涨、配偶不同意出售房屋为由，拒绝继续履行合同;2016年9月12日，中介公司向李欣出具催告函，提醒李欣于2016年9月15日前配合客户进行自行支付用于赎楼及房屋解押，配合客户进行合同上之约定的相关事项……李欣确认收到此份催告函。
　　2000年2月16日，李欣与赵婷登记结婚;2000年9月12日，李欣(买方)与北京市大兴县城建开发六公司签订《房屋买卖契约》，约定以556325元购买本案涉讼房屋;填表时间为2001年9月17日的北京市房屋登记表显示，本案涉讼房屋的所有权人为李欣;涉讼房屋在银行有抵押贷款。
　　以上事实有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、配偶同意出售证明、微信记录、催告函、北京市房屋登记表、录音资料、《房屋产权登记书》、结婚证以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
　　四、法院判决
　　1、于判决生效后十日内，刘峰至某银行替刘新偿还涉讼房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准);
　　2、于判决第一项履行完毕后十日内，被告、某银行配合刘峰办理北京市3-601号房屋解除抵押手续;
　　3、于判决第二项履行完毕后十日内，被告协助刘峰到房地产行政主管部门办理涉诉房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至刘峰名下，并将房屋交付刘峰使用;
　　4、刘峰于判决生效后十日内给付刘新剩余房款;5、被告李欣于判决生效后十日内支付刘峰违约金100000元;
　　6、驳回刘峰的其他诉讼请求。
　　五、房产律师靳双权点评
　　本律师认为，根据李欣和刘峰签订的房屋买卖合同，约定出卖人李欣承诺其配偶知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定;涉讼房屋所有权证书上登记的权利人为李欣;中介公司向刘峰出示落款处签有“赵婷”的《配偶(共有权人)同意出售证明》，而赵婷承认8月26日曾在家接待刘峰带领的装修人员，并没有当场向刘峰提出不同意出售房屋的异议。虽李欣、赵婷主张此次出售房屋的行为并没有经过房屋共有人赵婷的同意，但结合上述事实，赵婷的行为视为默认同意出售房屋，即本合同的签订系房屋共同共有人李欣、赵婷共同处分的行为，并非无权处分;作为买受人的刘峰以合理的价格签订合同，亦不构成与李欣的恶意串通。综上，房屋买卖合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李欣、刘峰均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现刘峰同意一次性偿还剩余银行贷款及支付剩余房款，并要求继续履行合同，李欣、赵婷协助办理过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，应当予以支持。对于刘峰主张李欣逾期交房支付违约金一项，考虑到李欣的违约情形、过错程度及刘峰的损失，法院酌情考虑为10万元违约金也比较合理。

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